根据以往办理的经验，用心整理之后，银行房屋抵押贷款里面算是较硬核的科普。
用房子做抵押贷款，不是你想的房子办个抵押就给你放款这么简单，要考虑不少问题的。你有什么，缺什么，然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求。先说房产抵押贷款的流程。
匹配银行–面签申请——评估房产——下户考察——准备资料——上报审批——做公证签约——办理抵押——领他项权证放款。如果是按揭房，批下来之后可以先垫资解押出来，再接着办理。做一些机构性质的抵押贷款会更简单一些，当天放款都可以，这个就先不多说。
走银行标准件业务大概需要15-30天的周期，这里涉及的流程是从到行里面签后开始计算的，要抛去客户原因耽误的时间的，所以要积极配合。更高的效率要看你找的中介靠不靠谱，是不是非常紧凑的先帮你准备其他的资料，上报时效就出来了。如果有上家抵押还需要垫资，也需要时间。
一些地方银行会开通非标准件业务，简化流程，增加放款速度，可以赎楼提放，3-5天左右放款。比方说郑州银行，中原银行，光大银行可以做到这个周期。银行的效率也在想办法提高，都像以前一两个月，也是非常急人的，想做业务也是要改进的。
有些中介跟银行客户经理密切配合，把几项业务流程安排的很紧凑，提升审批速度，面签、下户考察、准备资料一天给你整齐了。甚至可以把签约公证抵押，安排到一天，不用出它项权利证书，有回执单就可以放款了。有优点就有缺点，类似银行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户，利息上比普通的国有大行利息要高些，放贷周期偏短，适合短期用款，急于放款的客群。不过一般也都是三年五年的，也不算太短是吧。
从你咨询申请贷款以来，最重要的就是选择合适的银行，适合自己的这是关键。这里不是说什么利息最低的银行，最好办的银行。了解清楚自己的情况，匹配合适的银行，剩下的流程有你选择的中介帮助都是水到渠成的，助贷机构都会提示告诉你接下来该怎么走，积极配合就OK了。
有些客户是比较自信的，感觉自己哪哪都挺不错的，直接跑去银行申请了。就凭个人这么多年的经验来说，每个客户都多多少少的有这样那样的问题，想起来简单，实操做起来难。很多客户自己去银行盲目贷款被拒之后，就失去了信心，走向了利息更高的小贷网贷，毁了征信，偿还着更高的利息。如果有人能指点一下，也不至于那么多用网贷的以贷养贷出那么多新闻。
考虑好自身的问题点，沟通起来银行的产品来说，就节省你很多的口舌。先知己再去谈，不要任性说你就要利息低的，你想怎么着怎么着。产品是银行的，符合你的都会给你推荐，我们挣得就是服务费，信息差。
我一一简单讲解一下
1先说人
1-1年龄：普遍要求18-65岁之间。18-22/25之间需要父母共借，年龄太小社会能力还款能力不足。60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险，父债子还。像浦发友利等银行最高可以做到70岁，房主年龄再大一些，直接考虑利息稍高一点的机构就OK。
还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方说建设银行。
1-2婚姻：未婚的简单，不是超低龄，OK。或者考虑父母共借。
离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移，高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰，都拒接一些产权存在争议的房产，假设逾期，这些资产都是难以处置的。
再说已婚：会考虑之前有几段婚史，财产清晰，同上(离异情况)。已婚的配偶是否能知晓，共签借款，公证处公证。只有夫妻双方一人出面，这种情况叫做单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产，买卖/抵押必须夫妻双方出面。单方违规，基本上没有几家银行敢顶这么大的雷，不逾期好说，逾期处置资产另一配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人，牢狱之灾跑不了。去年的一码事就是连方正公证处都查了一批人，虚假资料骗贷，10年起步。
不论婚姻状况如何，这几种情况都是要去公证处公证，其中一项叫强制执行公证。如逾期没有还款能力，放款方有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。
1-3职业。公检法军律师记者，这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英，某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户。大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材等，还有就是茶叶(这个有些人懂)，然后高风险行业等
1-4征信。作为普通人，有些人还不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情况怎么样，作为我们行业从业人员，也并不能准确描述自己征信情况，这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。(申请贷款前最好是打份详版的征信报告，不要盲目申请)
三方面，负债，逾期，查询次数。负债衡量客户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否能还的上，是否有逾期风险。
逾期，普遍要求近2年内不能连三累六(近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所有账户总计不能超过6次逾期)，超了这么多家银行选择性就小了很多。处理肯定是能处理的，比如一些要求征信宽松的银行，不过利息会高一些，不过能做也比民间机构要强很多。
查询次数，部分客户会在贷款前盲目的申请贷款，导致征信最后一页一大片的查询次数。银行的逻辑是，你最近在频繁借款，而且还没借够，或者其他家就没批贷。有2个原因，要么，借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷，我也不能冒这个风险。拒贷。所以不要频繁申请网贷，信用卡，这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用卡审批查询记录。
1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人。这个很好理解，你连法院警察经侦都不怕，会把我们银行放在眼里?我们银行不信。部分无关紧要的民事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行贷款的。隆重说一下借贷纠纷，这个属于信用信誉问题，您以前有不好的记录，现在查的到，我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风险，产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多，毕竟，至少您有很丰富纠纷经验。这类客户，抱歉，相当不欢迎。所以，诚实守信，是做人立信根本。
2再说房
银行考虑房，主要是资产变现保值。
2-1区域，银行感兴趣的肯定是热点核心区域，资产好变现，尤其是学区房，哪个银行不爱。就算后期贷款还款不及时，处理起来也轻松一些;
2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧，话说都要拆迁了。普遍要求25年以内，一些银行标准是15/20年。部分银行宽松，可以放宽到30年/40年。比方说农业银行，四环内35年的房子都可以。
2-3面积50平米以上，基本这是最低要求。如果评估价值高也可以不考虑面积，这样要求也是考虑后期处理的问题。
2-4产权性质。热点是住宅，购买力一直不软，银行最爱。其他的，经济适用房，房改房，两限房等受政策影响，不好办啊，能做的银行不多，碰到了一对一沟通。中国土地使用有两种方式，出让，和划拨。所以，银行批贷的时候会适当做些降成处理。
土地性质特殊的，金融用地、科研用地、仓储用地等，有这样的房本发过来，像中国银行是统统可以消化的。
2-5共有情况。房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了。但是房本上有abcd四个人，那就很麻烦了，四个家庭，至少4个人，多到可以十几个人出面(存在非直系共借情况)。所以，银行最多允许房本上有2个权利人，而且还是夫妻间。兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。
第3点，上班//做生意
一般房产抵押作为企业经营贷款用途，不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费(黄赌毒)所以银行这边基本要满足国家政策合规上的要求，也就是说，要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款，也可以，就是金额偏小，最高200w，利息相对经营贷高一点点，还是很不错的。
不管是做经营贷还是消费贷，说了，都要合规，有些资料必须要有。怎么弄，略过，不详说。
第4点 清楚自己的情况，自己的需求也要有，想要多少额度，这笔钱需要用多久，用在什么地方，利息多少能接受。不管能不能满足，一定要有自己的需求，这样才能向你的方向匹配。
4-1 可贷金额普遍评估值得7成，银行评估值要比市值低一些。有些银行说是可以给到八九成的，那要相当高的资质，我们相信大众产品就行。
4-2利息，看了这么多，你就会发现，咱的资质会有哪些瑕疵，就不会再要求多低多低的利息。每个银行都有低利息，可能刚好有瑕疵不适合工商银行年化3.54的利息，郑州银行年化3.3%，低息贷款不是那么好拿的。别要求太高，坚信适合自己的就是最好的，才会不那么盲目。不过现在银行抵押贷款的普遍利息都不高的，虽然不是最低，但是融资成本也是很低的。
4-3时间期限。规划好自己的资金使用，用多久，老人常说，吃不穷穿不穷，算计不到就受穷，不要过度消费。房抵这块，各银行有1年期/3年期/5年期产品，有的选的是还款方式先息后本或者等额本息。短期的利息也低呀。部分产品要求每年归一次全部本金，这个会涉及到过桥资金，稍微麻烦一丢丢。5年期以上基本都是等额本息还款了。房抵普遍来说，最高为10年期，对银行来说，夜长梦多，不那么安全。
带一句，有气球贷这种产品，比方说5年期，按20年的等额本息来还款，第60个月结清剩余本金。接近于先息后本，还款压力小。还有授信十年，每个只还利息，每年还5%本金。
5借款用途，文中以说，禁止的一些行业，一些用途，不再赘述。这些事是可以曲线救国的，只要你故事讲的好，证据圆满。还款来源，不说也可以。银行不会干图着你利息，你图人家本金的事。虽然你有房产抵押在银行，人家一样不希望你逾期，后期资产处置打折率很高的，亏得大。
用房子抵押贷的款，直接买房了，这是目前严厉打击的对象。你直接贷款说就是为了买房，银行也不可能明目张胆地告诉你怎么操作呀。别人贷款的钱就用做买房了都没事，那你就要想想了，你跟他办理的区别在哪。
放款后，银行会调查你贷款的流向的，这是银行的流程要求也是监管的要求。目的就是为了防止风险的发生，避免贷款逾期和形成不良。
其实贷后的工作也比较繁琐，贷款资金都是受托支付，银行调查放款去向，要要求借款人提供资金使用证据的，银行认资料不认人，只要你资料充足，银行也无话可说。怎么买房是你的事，前提你要证明你没有买房呀。
房产抵押贷款怎么办理，选择很重要，银行选择什么样的你，你适合什么银行，选择好，剩下的流程交给专业的人。
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写了很多房产抵押，住宅抵押房屋抵押，银行信贷以及关于征信的问题，在抵押贷款的领域里获得认可，实属不易，非常感谢各位的支持。平时里会比较忙，可能回复不及时，不过每个留言我都会竭尽所能的回答，知无不言言无不尽。
谢谢关注，我是郑州做贷款的刘欢，平凡的生活少不了精打细算，幸福的生活往往不是计较太多，人生路上有太多我们改变不了的事情，但是我们可以改变自己的行为方式，可以改变自己的想法。
