昆政办发〔2023〕12号
昆山开发区、昆山高新区、花桥经济开发区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，市各委办局、各人民团体、各直属单位：
《昆山市农民住房抵押贷款管理办法（试行）》业经市政府第26次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
昆山市人民政府办公室
2023年2月24日
（此件公开发布）
昆山市农民住房抵押贷款管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为进一步深化农村金融改革创新，依法规范开展农民住房抵押贷款试点工作，探索赋予农民住房及宅基地使用权更加充分的财产权利，有效防范借贷风险，维护借贷双方合法权益，根据《关于开展农村宅基地改革试点工作的若干意见》（昆委〔2021〕15号）、《昆山市农村宅基地使用权流转办法（试行）》（昆办发〔2022〕104号）文件精神，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称农民住房抵押贷款包括农民住房财产权（宅基地使用权）抵押贷款和农民住房（含宅基地）使用权抵押贷款。
农民住房财产权（宅基地使用权）抵押贷款是指在法律或者现行政策范围许可内，在不改变宅基地所有权性质的前提下，以合法取得的农民住房财产权（宅基地使用权）作为抵押物向银行申请贷款的方式。
农民住房（含宅基地）使用权抵押贷款是指承租人以经我市农村产权交易平台合法交易取得的农民住房使用权，在法律或者现行政策范围许可内，以剩余年限的农民住房（含宅基地）使用权作抵押向银行申请贷款的方式。
第三条 办理抵押贷款的农民住房已在不动产登记部门合法登记，房地权利人清晰一致，并办理不动产权属证书。抵押贷款申请人需具备完全民事行为能力，无不良信用记录，具有按时还本付息的能力。
第二章 贷款对象、条件和程序
第四条 农民住房财产权抵押贷款应由宅基地使用权和房屋所有权权利人申请。用于申请农民住房财产权抵押贷款的农村房屋和宅基地应符合以下条件：
（一）宅基地使用权和房屋所有权已依法登记、权属清晰一致无争议，可入网核查、登记、抵押；
（二）农民住房已出租的，需取得承租人同意；设立居住权的，需取得居住权人同意；
（三）宅基地未列入征地拆迁范围，未被依法查封、扣押，或者有其他法律规定的不得抵押的情形；
（四）宅基地面积不存在超面积使用情况，宅基地上房屋主体结构未发生变化，并符合所在区镇风貌管控要求；
（五）取得宅基地所有权人（村集体经济组织）同意；
（六）取得全体宅基地使用权和房屋所有权权利人同意；
（七）除用于抵押的农民住房外，抵押人应有其他长期稳定居住场所，并提供相关证明材料。
第五条 农民住房使用权抵押贷款由农民住房承租人申请，申请农民住房使用权抵押贷款应符合以下条件：
（一）用于抵押的农民住房使用权需通过农村产权交易平台租赁，且依法取得交易鉴证书；
（二）农民住房剩余租赁期限大于10年；
（三）宅基地未列入征地拆迁范围，未被依法查封、扣押，或者有其他法律规定的不得抵押的情形；
（四）宅基地面积不存在超面积使用情况，宅基地上房屋主体结构未发生变化，并符合所在区镇风貌管控要求；
（五）取得宅基地所有权人（村集体经济组织）同意；
（六）取得全体宅基地使用权和房屋所有权权利人同意。
第六条 申请抵押贷款需向银行提供以下资料：
（一）申请人有效身份证明；
（二）拟抵押宅基地和农房的不动产权属证书或交易鉴证书；
（三）抵押物清单、抵押物使用状况及符合法律规定的有关所有权证书；
（四）全体宅基地使用权和农房所有权人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；
（五）银行需要审查的其他有关抵押物的资料。
第七条 抵押贷款申请经银行审查同意后，签订抵押和贷款合同，合同必须经申请人、抵押权人共同签订。
第八条 农民住房财产权抵押贷款申请人在签订抵押合同后，应根据不动产登记部门规定办理不动产抵押登记。不动产权抵押登记证明由抵押权人保管，复印件由抵押权人送申请人所在区镇、村（社区）备案。
第九条 农民住房使用权抵押后，申请人需向农村产权交易部门进行备案。
第三章 贷款额度、期限及用途
第十条 抵押贷款额度综合考虑宅基地基准地价、农房构建成本、使用状况、现行市场价格、变现能力、抵押人信用状况等因素，由银行合理自主确定，原则上不超过抵押评估价值的70%，在有融资担保机构担保的前提下，最高不超过抵押评估价值的90%。
第十一条 抵押贷款期限综合考虑申请人的年龄、贷款用途、生产周期、还款能力等因素，由银行合理自主确定，一般不超过5年。
第十二条 抵押贷款利率应参考中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR），根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率，原则上贷款利率低于农户信用贷款利率，符合利率优惠条件的给予适当优惠。
第十三条 抵押贷款主要用于农民房屋装修、生产经营等银行认可的合法用途。
第四章 抵押物处置
第十四条 抵押贷款合同到期而申请人不能如约归还贷款的，可以通过以下方式处置抵押物：
（一）以抵押物出租所得款项用于偿还贷款；
（二）抵押的农民住房若申请动迁的，在保证留有一套自住公寓的前提下，将抵押物置换权益交易所得用于偿还贷款；
（三）抵押物由本村集体经济组织或委托运营集体资产的强村公司收储，用于宅基地再分配或其他经营途径，所得款项用于偿还贷款；
（四）由村级集体经济组织协调，通过竞价方式由本集体组织内符合条件的农民购买欠款人所抵押住房；
（五）双方可根据实际情况，约定采用合法方式，实现抵押物价值回收最大化，回收款项优先用于偿还贷款。
第十五条 申请人、抵押权人之间产生争议无法协商一致，可向人民法院提起诉讼，通过诉讼方式解决。
第十六条 处置抵押物时，其价款不足以偿还贷款本息，抵押权人有权向申请人追索应偿还部分。其价款超过应偿还部分，抵押权人应退还给申请人。抵押的农民住房处置时应按相关规定缴纳税费。
第十七条 鼓励通过担保公司提供担保或开展保证保险业务等方式，为抵押人提供增信支持。探索建立贷款风险分担机制，适时建立农民住房抵押贷款风险补偿基金，增强银行放贷意愿。
第五章 附 则
第十八条 拟开展该项业务的银行应根据本办法有关规定制定农民住房抵押贷款管理制度及实施细则。
第十九条 本办法自发布之日起试行，有效期至2024年12月31日。
