裁判要旨
现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度，对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以违法建筑为由不予补偿。
涉案房屋在建设和使用过程中，取得了土地所有人同意，也得到有关部门的认可和支持，其基于对政府相关部门的信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。
案情概要
湘潭市雨湖区富强村民委员会原有村办企业富强冷作厂，其相关厂房设施建成于1981年，无相关审批手续。
2006年广湘中电公司作为乙方，分别与作为甲方的富强村、富强冷作厂签订租赁合同，约定由广湘中电公司租赁富强冷作厂的场地开办工厂，合同签订后，广湘中电公司租赁了富强村委会（富强冷作厂）所有的砖木、砖架厂房，并另外自建了厂房及食堂，未办理相关审批手续。
2011年因长株潭城际铁路项目建设，广湘中电公司租赁的房屋及自建的厂房被划入征收范围，区政府铁路建设指挥部于2013年向富强村委会（富强冷作厂）作出集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书，对富强冷作厂及广湘中电公司自建的房屋进行了征收，广湘中电公司不服该通知书提起行政诉讼。
2018年指挥部根据判决重新作出《关于对湘潭市广湘中电电工专用设备有限公司未经登记建筑等相关补偿事项的通知》，广湘中电公司仍不服，由此启动起诉、上诉、再审程序。
法院观点
一审法院认为
《湖南省人民政府关于的批复》（湘政函[2010]101号）附件《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》第十九条规定：“有下列情形之一的，不予补偿：（一）违法建（构）筑物、拟征地公告发布后的突击装修（饰）；……”根据上述规定，对违法建（构）筑物进行拆迁时，不予补偿。本案中，原告自建的房屋没有取得相关职能部门的批准，未进行登记，且没有被认定为按合法建筑部分补偿。但被告根据考虑原告的实际情况，对其自建的钢架顶棚和砖木平房（食堂）给予64260元（200元/㎡）的自行拆除工时费，并未损害原告的合法权益。
——湖南省湘潭市中级人民法院
（2019）湘03行初48号
二审法院认为
从查明的事实看，广湘中电公司据以主张补偿的厂房并未依照法定程序取得国土、建设规划部门的审批，更未依法办理产权登记，不能据此认定涉案厂房已转化为合法建筑，故该公司主张其厂房应按照合法房屋的标准予以补偿，相应的事实和法律依据不足，依法难以支持。但是，从广湘中电公司提供的证据材料看，涉案被拆除的厂房在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会同意，也得到有关部门的认可和支持。对此，广湘中电公司对有关单位作出的承诺、确认和默许，形成了行政法上的信赖利益，该信赖利益属于“合法权益”范畴，应予保护。广湘中电公司基于信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。指挥部的通知未充分考虑涉案建筑物在当地特定时期和政策背景下的特殊性，对广湘中电公司在其信赖利益范围内的相应投入、产生的损失未予综合考量和合理保护，仅补偿其自行拆除的工时费64260元，且对涉案建筑的“工商企业用房补偿”与“村办企业补助”也未适当考虑，明显不当。
——湖南省高级人民法院
（2020）湘行终204号
再审法院认为
现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度， 对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以违法建筑为由不予补偿。本案中，广湘公司未依照法定程序取得国土、建设规划部门的审批，更未依法办理产权登记，不能认定涉案厂房已转化为合法建筑。但是，涉案厂房在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会同意，也得到有关部门的认可和支持。广湘公司基于对政府相关部门的信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。湘潭市雨湖区长株潭城际铁路建设指挥部的通知未充分考虑涉案建筑物在当地特定时期和政策背景下的特殊性，对广湘公司在其信赖利益范围内的相应投入、产生的损失未予综合考量和合理保护，明显不当。
——最高人民法院
（2020）最高法行申13015号
可见，在房屋征收过程中，对因历史原因没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当根据行政法中的合理性原则，综合考虑建造的时间、当时的立法状况、违法程度、当时执法机关是否存在不作为等因素合理确定补偿方案，而不能简单将未经登记建筑认定为违法建筑，不予征收补偿。
但在实践中，由城建规划主管部门将拒不签订补偿安置协议的土地使用权人房屋“选择性”地认定为违章建筑进行强拆是行政征收中的常用做法。因此，遇到此种情况要及时提起行政复议和行政诉讼，及时维护自己的合法权益。
盈 达
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