公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。公摊建筑面积的范围包括管道井、设备间、地下室和楼梯间等。套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
由于不同城市政策的不同，有些城市为整个小区服务的设备用房等也要进行分摊，那么，这些隐形的成本您不得不知。
在欧美等国外的房地产买卖中，住房的建筑面积特指套内面积，在国内则指套内面积加公摊面积，例如在国内要购买一套建筑面积为120平的住宅，甲户型为8000元/平米，乙户型为7800元/平米，从单价上看乙户型似乎是便宜的，但甲户型套内面积100，公摊20平，乙户型套内95，公摊25，那么这和到套内来看甲住宅9600元/平米，乙住宅9852元/平米，而且相对来说住宅在物业费，采暖费等的收取上是按照建筑面积统一收取的，对比甲乙户型甲更加合适一些。
那么，公摊率主要由哪些因素决定呢？首先，追求豪华的入 户体验，面积较大的入 户大堂会造成公摊的上升；楼栋的楼层越高，根据建筑设计规划饭的要求，增加的楼梯电梯数量，前室的面积越大；底层有对外商业的，会增加楼梯间的公摊等。
那么套内面积有哪些组成呢?
套内建筑面积计算公式
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内墙体和阳台建筑面积定义
套内墙体面积
套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。
阳台建筑面积
封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。
怎样的公摊率是一个合理范围呢？
7层以下住宅公摊率为7-12%：
多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。
一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右,室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。
7-11层住宅公摊率为10-16%：
楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。
按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。
12-33层住宅公摊率为14-24%：
高层住宅的公摊面积是较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度较高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。
别墅类的公摊率为1-8%：
别墅是包括地下层在内的*多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。
公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
关于买房后面积变更的事情，一般约定面积变化不超过3%，那么我们在购房过程中对于面积组成要格外关注。
《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二”有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。
万一真的发生了纠纷，少有的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。
