收楼验房注意啥？网易微讲座第六期将为您解析——
本期主讲嘉宾 广东牛角监科技有限公司 高级监理总工 钱程 主要从以下几个方面给网友分析解答了在看样板间、收楼验房时需要注意的问题：
1、看样板间注意哪些雷区+收楼验房技巧
2、如何找到适合自己的装修公司？
3、怎么看懂装修报价表？
4、装修过程中要注意把控哪些细节？
以下为本期讲座文字全记录：
问题1
看样板间注意哪些雷区？
楼盘的样板间是业主对楼盘直观体验的重要渠道之一，对于开发商来说样板间做好了，房子肯定好卖多了，所以样板间往往隐藏了很多开发商的“小心机”。对于购房者来说，参观楼盘的样板间是了解楼盘房屋信息的一种方式，可以全面的了解到楼盘的优缺点，但是面对开发商的“套路”，我们在看样板间需要注意哪些问题，如何才能避免踩到雷区呢？
雷区一、售楼处的样板间周围环境特别好
有些开发商会把样板间设置在售楼处，一个是为了为了是方便购房者参观，同时缩短看房者对项目位置的距离印象。另一个是利用售楼处的绿化景观来美化样板间，参观样板间时你每推开一扇窗就会有绿化景观出现在眼前，但等你交房之后你会发现，等你推开窗户看到的并不是绿化景观，而是别人家的厕所、别人家的厨房。
所以，对于把样板间设在售楼处的项目，购房者一定要去项目实地考察一下，了解实地的周围环境。
雷区二、实际面积不大，样板间看起来却超大
有些样板间会采用厨房、餐厅、客厅全通透的设计，这会让看房者产生空间很大的错觉，很多人会觉得很有创意，但这其实是开发商用来掩饰空间狭小的一种举措，设计装修上可能不太适合普通业主。同时客厅采用全玻璃、镜子来装饰也是同一个道理。
参观样板间时需要看房者带着卷尺，来实地测量房屋内家具的实际长度，有时开发商为了显示屋内的空间很大，使用“迷你”的家具来达到视觉上的冲击，看房者要通过亲自测量正确的认识到房屋的实际大小。
要注意样板间的门，一般的样板间都不会安装门，一方面这样给人一种通透感，同时也为房间的布局提供方便。所以要特别重视房屋的实际空间。
雷区三、样板间亮堂堂的不等于自然采光就好
看完了整个房间之后会觉得每个房间的采光都很好，原因就是样板间几乎24小时都开着灯，即使是白天，外面阳光充足也会开着灯，因为样板间里面有的房间是采光比较差的，比如：卫生间、浴室、厨房这些地方，不开灯的时候会很阴暗。而开灯后就完全避免了这些问题。
所以看房者可以要求销售人员把灯关掉观察白天室内的实际采光。
雷区四、注意被隐藏的管线的位置
样板间为了展示其华丽美观，通常会把管线隐藏，等到实际收房时发现很多隐藏的管线就出现了，所以要仔细询问销售人员屋内管线的分布情况，知道这些对于以后房子的改装也很重要。
有很多人问样品房应该看什么？看户型？看环境？还是看装修？ 答案是应该重点看户型，看空间布局。其次是周围环境，装修的美不美那就因人而异了，不论是毛胚房还是精装房，样板房都不应该是考虑的依据。
问题2
收楼验房有哪些技巧？
精装房验收细节更多，从墙体、门窗、阳台、水电到配套的设施甚至装修工艺等方面都要面面俱到，可通过看、摸、听、试为精装房做“全身检查”。
看：
小技巧1：带上尺子量大小
一、查看实际交付房屋结构、设备是否与合同相符（包括水电、门窗等）。用尺子量下房子的实际大小，查看套内面积是否和合同一致。
二、查看煤气表、电表（单元表、）水表三个表。查看三个表是否齐全，是否正常。
三、查看层高是否符合合同要求。层高和承重墙厚度也是收楼验房应该注意的一个点。
四、查看阳台护栏等处是否达到标准要求。关于阳台护栏的高度国家有明确的安全规范，高层住宅不宜低于1.20m。
五、查看是否通水通电，厨卫是否有渗水漏水，所有下水、地漏是否通畅。
六、查看强电箱内部回路是否有标识，标识是否有遗漏或标错，漏电保护是否正常工作。其次看看插座是否能正常使用。
摸：
小技巧2：门套不正影响日常使用
一摸：摸门
仔细观察门是否平整、是否有刮痕，重复扳动门把手、转动门锁、检验门吸，
“;门扇关闭不严;门吸无吸力;防火墙上钉孔太多……”等等问题都是比较常见的。
此外，门套不正会直接影响到日后实际生活中的使用。毛坯和精装房普遍都有保修期，就算是收楼后发现问题，开发商也会予以解决，但是在整修期限，处理的满意度上有风险，也会拖延业主的装修进度。为此，最好在收楼前就检查处理好各项问题。
二摸：摸墙
用手摸墙感受墙面的触感，合格的墙面摸起来触感应该是细腻均匀，墙体表面应该是光滑、无裂缝，不掉粉掉沙，不起粒。按照标准，墙面需达到：抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象。
三摸：摸瓷砖
用手摸瓷砖，铺装是否平滑，是否有翘起。合格的瓷砖铺装应该是平整的、瓷砖间隙应该是均匀的。另外值得注意的便是瓷砖的空鼓问题了。
听：
小技巧3：精装地面墙面的空鼓不可忽视
所谓“空鼓”，是由原砌体与粉灰层之间存在空气造成，敲打时会发出“空心砖”似的声音。“空鼓一般用工具测，眼睛很难看出来。如果墙里有空鼓，就会进水、存水，墙面很容易掉下来，甚至损坏墙体。”
精装房的“空鼓”容易被掩盖在华丽瓷砖的墙面底下;另外精装房的地板已铺上木板、瓷砖等，很容易产生空鼓，同样是检查的重点。业主可以用手或质量较大的物品轻轻敲击地板或墙面，如果听到闷闷的“空空”声则可以判定存在空鼓，应该视情况让物业返工。
空鼓应该在装修前处理好。一般将空鼓位置挖开，重新填实、刮上腻子就好。但如果已贴瓷砖、木板的话，恐怕要把瓷砖敲掉、木板翘起，工程量会比较大。特别是精装房，如果是毛坯房，地面不平可以修补。但精装房的话修补工程大，木板需要撬开重铺，瓷砖就没什么办法了。所以如果地板不会过度倾斜的话，一般视作正常。
此外，还有木地板的刮痕、地砖的勾缝、门界石断裂等问题，在验房的时候要仔细查看清楚。如果大家没有专业的测量工具，也可以用目光大致检查下墙面是否垂直，地板地砖铺的是否平整。
牛角监监理的工地就曾出现过这样的情况：泥工在砌墙的时候把墙都砌歪了，眼睛一看过去就是歪的，用仪器一测果不其然！这样的墙是很危险的，所以有时候眼睛不比精密的仪器差，验房需要业主留心查看。
试：
小技巧4：干湿分区可减少墙面受潮几率
检验照明与排水
“精装房的验收基本点更多，水电检查则是最多精装房业主关心的问题。
可以将洗菜盆、洗手盆、浴缸等装满水，等1分钟过去后将水排出去，检查储水、排水是否正常。把一盆水泼在卫生间及阳台地板上，检查地漏是否正常排水。
在此要提醒大家，厨房、浴室均是容易受潮之地，因此洗手盆下的橱柜应涂上防水层以防发霉。至于浴室墙壁，正常来说瓷砖下会刷一层防水层，但光靠验房工具测量不出，只有靠业主日后的观察。如果浴室有干湿分区，则可减少墙面受潮几率。
牛角监装修监理提醒：
签字前，“两书一表”不可少
检查房屋质量
毛坯房主要检查主体结构，包括防水、空鼓等问题;精装房除了空鼓的问题外，更注重水电监测，此外还有配套的五金件是否损坏或松动，工艺是否粗糙等。
查看“两书一表”与实际户型
“两书一表”必不可少。包括《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》和《竣工验收备案表》。其中，《竣工验收备案表》是一定要拿到后才能进行房屋交付的，否则业主收楼后可能会出现重大的安全隐患。
业主还要查看合同后面的交付条件和户型平面图，与现场看到的是否一致，例如装修的材料和结构。
拒绝收楼，方式要得当
若房屋存在质量问题或者是收楼文件缺失，业主可以拒签，但方法要得当。应在收楼单上注明拒绝收楼的原因，限开发商在多少个工作日以内整改合格后书面通知收楼的时间，然后由开发商签字盖章，业主最好保留原件。
如果开发商不愿签字盖章，业主可以快递一封拒绝收楼函给开发商。要注意在快递单上写清楚具体的房屋地址和业主的名字并附上“拒绝收楼函”几个字。这在法律上是认定开发商收到的。
教你收楼四步走
1、业主凭《收楼通知书》、《购房合同》、首期付款收据、身份证到物业管理处办理收楼
2、检查房屋质量问题
3、查看收楼文件“两书一表”是否齐全
4、质量若存在问题，开发部或工程部限期改善;质量和文件若达标，签收和交费
问题3
如何找到适合自己的装修公司？
一、不同装修公司的优与劣：
首先，我们要明确一下，广义上的装修公司分为几种：第一种，有实体店装修公司；第二种互联网式的装修公司（土巴兔）；第三种，套餐型的装修公司；第四种，施工队。这四种装修公司里面一般是施工队的装修价格最低，但发生纠纷和质量问题的几率最高。
对于有实体店有资质的装修公司，它会提供比较完善的设计装修监理等服务，各方面会比较有保障。缺点就是相对施工队来说，实体店的装修公司价格较高，部分装修公司把项目外包会有风险。这种类型的装修公司在签约前最好事先了解下公司的背景、口碑，负责装修的工头资历如何，要求查看相关证书资料并确保负责你家装修的施工队伍人员稳定。
对于互联网式的装修公司，因为他们有些项目是通过招标给其他装修公司做，有些是由自己的装修施工队操作。一方面大型的互联网式的装修公司有比较完善的服务流程和规范，比较可靠。但相较而言，通过招标的装修公司水平参差不齐，业主选择时也要了解清楚。
对于套餐型的装修公司，很多业主在没有时间没有精力的情况下会选择这种套餐型，免去挑选各种建材的繁琐。这种类型的装修公司采用套餐式的模式，一方面省去了业主挑选材料的繁琐，但另一方面也有选择空间小的缺点，容易被装修公司钻空子采用劣质建材的风险。装修业主注意选择此类公司要更加谨慎，不要做“甩手掌柜”，套餐里含有的施工项目、施工工艺、建材的品牌型号一定要充分了解，并在合同上明确下来。
对于没有资质的施工队，花钱少风险大，我们一般不建议选择，因为如果出现问题，业主维权会很难进行。但如果你资金有限，想在这方面多节省点钱，施工方又是知根知底的人也可以冒险一用。
二、如何看待“熟人介绍”：
相信很多人在找装修公司的时候头脑一片混乱，不知道该从哪里入手。有些人会盲目相信熟人介绍，但坑熟人的事情我们听的也不少。到底应该怎么去选呢？
熟人介绍分为两种：一种是熟人做过装修，聘请的装修公司觉得不错然后介绍给你；一种是熟人认识的人在做装修或知道某家装修公司，可以为你牵桥搭线。第一种经过实践的考验，比较可靠，但是签约前也要仔细了解这家公司的背景和口碑如何。第二种熟人坑熟人的情况比较常见，你在不知道装修公司的技术水平和专业素质的情况下盲目相信“熟人”，结果发现价格没便宜多少，出现问题时也磨不开脸，陷入尴尬境地。
三、看设计师选装修公司：
设计师是选装修公司的一个重要的考虑因素。设计师决定你房子的最初的样子，他的能力直接影响房子最终装修效果的好坏。我们可以从以下4点进行选择：
1、看设计师所在的装饰公司的环境。装修公司的环境一定程度上表现了该装修公司的实力，越是专业做的越好的装修公司当然也更注重自己的门面“打扮”。而越好的装修公司对设计师的水平自然要求更高。
2、看设计师的年龄。设计师的年龄是反应其资历和能力的一个方面。不是我以偏概全，就算刚毕业的设计师把图纸设计得再漂亮，他对工艺的了解程度、对施工流程以及材料的把握与从事装修5年以上的设计师有质的差别。有经验的设计师能结合实际提出可操作性的设计方案，保证施工顺利进行和空间的合理利用。
3、看设计师的沟通能力（能否理解你的思路）。好的设计师必须是了解你的设计师，他能有效地与你沟通，清楚你的需求所在。否则最终的效果会将南辕北辙。
4、看设计师的作品（平面图、施工图、预算书）。设计师以往的作品是很好的参照，你可以通过作品了解他对空间设计的能力和对细节的把握。预算书能看出他对工艺、材料的了解程度。
问题4
怎么看懂装修报价表？
1、看设计图纸；
2、看硬装修主材；
3、看材料品质、规格、级别；
4、看单位报价、计量单位；
5、看施工工艺。
问题5
装修过程中要注意把控哪些细节？
1、验收材料，看品牌型号；
2、水电布线，水电验收（防水验收）；
3、墙壁防潮防霉；
4、瓷砖铺贴、预防空鼓。
