上周末，《中国房地产报》发表文章呼吁“三降”，降首付、降税费、降房价。作为住建部有着一定官方背景的融媒体，中房报此举瞬间引爆了舆论，也似乎预测了房地产市场的政策走向。
本周开始，多地房地产政策迎来调整优化。
8月21日，重庆市市长胡衡华在推动城市建设和房地产发展工作专题会议上强调，要紧盯“金九银十”，研究落实好有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。22日，黑龙江省大庆市委书记李世峰强调要以更实举措助力房地产业平稳健康发展。
24日，山西省政府新闻办举行“山西加快转型发展”系列主题新闻发布会，山西省住建厅总工程师张志利重点强调积极协调人行太原中心支行落实首套房贷利率调整机制，引导商业银行将首套房、二套房贷款的加权平均利率降至4.03% 和4.86%，将太原市首套住房贷款最低首付比例从30%下调至20%；降低首套房公积金贷款利率，组织区域合作，通过业务统筹均衡使用公积金，旨在全力提振房地产市场。
01“新九条”提振力度更大
在发布会前不久，太原刚刚出台了《关于促进房地产市场平稳发展的若干措施》（“新九条”），提出落实差别化住房信贷政策，支持山西中部城市群区域内居民在太原市购房，推行二手房“带押过户”服务模式等9项优化措施。
对比2022年5月出台的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》(并政办发〔2022〕18号)（太原楼市“三十六条”），“新九条”是对“三十六条”的进一步完善，涉及住房信贷政策、来并就业新市民购房、二手房交易转让条件等多个方面，对改善置业支持力度更大，太原楼市限购政策也得到进一步宽松。
主要优化点在于：
1、要求落实差别化住房信贷政策。支持山西中部城市群区域内居民以及来并就业新市民在太原市购房。“新九条”指出，山西中部城市群区域内居民以及来并就业的新市民，在太原购买商品住房的，在购房资格审核、商业银行贷款、住房公积金贷款等方面，享受与太原市居民同等待遇。也就是说， 非太原户籍的居民购买首套、二套房均不需要提供落户、社保、纳税等相关证明，且购房者选择范围更广，不只局限新房，购买二手房也可享受同等政策。
太原楼市“三十六条”支持刚性购房需求及改善型购房需求。其中，对于新市民、青年人来并工作生活的人群，如果购买首套新建商品住房的，不再要求提供落户、社保、纳税等相关证明。另一重大举措是山西中部城市群（包括太原、晋中、忻州、吕梁、阳泉5个城市）户籍的居民家庭，在太原市城六区范围内拥有一套住房，购买第二套新建商品住房时，不再要求提供落户、社保、纳税等相关证明。
“新九条”则进一步降低了购房门槛。
2、二手房“带押过户”政策。“新九条”指出，存在抵押项目的房产上市交易时，符合相关要求的， 不需要先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。不动产登记机构对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现“三合一”办理，并与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，实现信息共享。
这一模式的亮点是无须办理还款、注销抵押业务。此项措施合并相关登记、精简申请材料、压缩办理时限，实现登记业务的“一次申请、并联审核、同步办结”，简化了抵押注销环节。操作流程也很简便，即不动产出让方、受让方（如买卖双方、赠与双方等），先向银行协商“带押过户”事宜。不动产受让方如符合银行贷款条件，银行与不动产出让方、受让方签订“带押过户”的相关文件。签订相关文件后，即可携带材料向不动产登记部门申请办理“带押过户”登记业务。
3、优化二手房交易转让条件。“新九条”在优化二手房转让条件方面力度较大。一是放宽了限制时限，由“自取得不动产权证或房屋所有权之日起满2年”，改为“ 只要有不动产权证或房屋所有权证，自办理房屋网签之日起满2年即可转让”；二是减少了限售房屋的范围，增加了 经济适用房首次上市交易可以不受限制。
购房群众在办理二手房交易转移登记时，在不动产转移登记窗口受理后，窗口工作人员将买卖双方及交易房屋信息内转至房产交易中心，房产交易中心工作人员通过档案数据查询判断是否符合限购限售政策，并将查询结果反馈到市不动产登记中心，不需要市民多头跑路。
4、换购住房退还个人所得税。明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在我市范围内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
纳税人申请享受居民换购住房个人所得税退税政策时，可向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关办税服务厅提出申请。需要准备的资料包括纳税人身份证件，现住房的房屋交易合同；新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件；买卖住房涉及夫妻共有产权的，提供结婚证。税务人员将相关信息录入自然人电子税务局后，会自动生成居民换购住房个人所得税退税申请表，纳税人签字确认，即完成退税申请。
5、鼓励居民将闲置住房租赁。“新九条”明确家庭名下唯一一套住房纳入保障性租赁住房管理、签订5年以上租赁合同并备案、再次购买商品住房的，按首套房享受商业贷款等相关支持政策。家庭名下有2套住房，将其中一套住房纳入保障性租赁住房管理、签订5年以上租赁合同并备案、再次购买商品住房的，按第二套住房享受商业贷款等相关支持政策。也就是说，对于居民家庭名下有1套或2套住房的，将一套住房用于保障性租赁住房，可再购买一套住房。
02 认房不认贷！晋城率先开展现房销售试点
在全国各省探索更优化的地产政策时，中央也给到了更为宽松的政策环境。
今日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》， 推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知明确， 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
据住房和城乡建设部有关负责同志介绍， 此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
从2018年至2022年5月底，太原市一直在执行“认房又认贷”政策。 根据太原市人民政府在2018年5月印发的《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，购买第二套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。公积金贷款的首付比例同上。
当下，三部门明确首套房贷款“认房不认贷”，将极大程度释放需求，刺激消费。与此同时，山西 省住建厅指出下一步将做好以下几项工作。
一是促进住房消费。继续发挥省级部门监督指导作用，督促城市政府调整优化房地产政策，延续、完善并落实好“购房补贴”“个税减免”“公积金贷款”“房地产展销”“以租换购”“带押过户”“非住宅去库存”等政策工具，促进住房与家居消费联动发力，满足居民消费需求，促进商品房销售稳定增长。扎实做好保交楼各项工作，切实维护购房者合法权益。
二是改善住房供应。优化房地产用地出让政策，落实金融支持房地产市场政策，改善房地产企业融资环境，引导房企发展改善性住房项目，促进房地产市场平稳健康发展。
三是探索现房销售。在晋城市开展现房销售试点，尽快形成可复制、可推广的经验做法，逐步推动房地产业向新发展模式转变。
世界晋商网注意到，今年已有多个省份将试点现房销售模式，提上议事日程。今年1月底，山东省在住房城乡建设工作会议上强调，将逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。
在今年2月6日，四川省提出，将支持有条件的城市开展商品房现售试点；安徽省也在2月6日举行的住房和城乡建设工作会议上表示，今年安徽将因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。此外，河南省于2月提出，今年将以郑州、开封为试点，探索预售制度改革和现房销售。
“各地当初采用新房预售制度的初衷，是在住房供给严重不足，居民居住条件急需得到改善的情况之下实行的。但目前楼市库存已达到相对高点，居民主要需求已从基本的刚性需求向改善型需求进行转变，考虑到政策设置的初衷与当前市场具体实际情况存在一定偏差，那么预售制度也需要进行适时的调整。”陆骑麟对记者表示。
业内人士认为，一方面，试点现房销售或加快行业的优胜劣汰，是推进行业整体向好的一项举措，另一方面，此举可有效规避“烂尾”现象的产生，而“所见即所得”的现房销售模式将提升买家安全感、有力保障购房者权益，对提振市场信心产生积极的作用。
03 地产三端长期处在下行通道
曾经，我国的房地产市场一直以供不应求为主要特征，市场长期处于过热状态。然而，如今市场已经告别了过去的供需格局，进入了一个供给相对稀缺的新时期。这标志着我国房地产市场正逐渐从高速增长的阶段向总量适度、平稳发展的阶段过渡。
从数据来看，如今全国整个房地产市场的环境依旧是比较“恶劣的”。
根据统计局公布的7月房地产市场数据来看，除了投资端的竣工数据在保交楼政策影响下同比有所回升之外，地产销售、融资、投资端的其他指标同比数据仍处于下行通道。
销售端：月度销售数据均抵年内最低点，去化难问题依然突出
7月全国商品房销售面积、销售金额分别实现7048万平方米、7358亿元，累计同比降幅分别为6.5%、1.5%，增速上延续了自5月以来的下降趋势。
新房方面，7月重点城市新房成交共1104万平方米，同比下降37%，环比下降33%，成交规模降幅继续扩大。
值得注意的是，成都7月新房成交面积达到156万平方米，是唯一正增长的城市。
克而瑞数据显示，重点30城7月整体去化规模有所收缩，多城供应缩量幅度大于成交，造成整体供求比降至0.81，其中八成城市供求比小于1，供不应求情况显著。
然而，重点城市在7月的平均开盘去化率仅为36%，突破18个月去化周期警戒线的城市数量上升到18个（5月为5个），多城交易去化情况仍延续低迷行情。
融资端：融资规模同比下降，融资结构持续调整
本月房企非银融资总额771.2亿元，虽同比下降2.5%，但仍处于一年内的相对高位。
7月以来，房企融资政策维持宽松，随着金融“16条”政策延期至2024年底，将持续引导金融机构加大对房企的金融支持。资金来源渠道持续动态调整，从占比来说，信用债、ABS依然为房企融资TOP2渠道。
2023年1-7月房地产企业本年到位资金累计7.8万亿元，同比下降11.2%；7月单月到位资金9420亿元，同比下降21.0%，单月降幅较上月有所收窄。
从分项来看，利用外资、个人按揭贷款同比虽保持负向变动，但降幅大幅收窄，一定程度上拉动房企资金面上行。
投资端：地产开发投资复苏力度较弱，投资承压
投资拿地层面，前7月百强房企拿地总额6946亿元，同比下降13.4%，企业拿地热度较6月有明显回落。
对于较长时间无法恢复的市场情况，且即将迎来“金九银十”黄金销售期，此时中央给出的政策很及时且非常有必要。“一城一策”则将更多自主权下放，各市政府及开发商能动性更丰富，今年后半年市场大概率会得到有效提振。
晋商头条由以下单位特约刊登
