但是,有的房屋买卖双方,可能是基于各种原因,在买卖合同签订后,却未能办理房屋的过户手续。例如,为了避免过户登记税费而约定不办理过户;一房二卖,卖方与其中一方无法办理过户等等。这种情况下,双方仅签订房屋买卖合同,未办理房屋过户登记的,房屋买卖合同是否有效?下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。
案情摘要
原告宋某秀诉称:2012年5月29日,宋某秀与龚某杰、郭某珍签订《房屋买卖协议》,协议约定龚某杰、郭某珍将其位于某地的34号房屋作价27万元出卖给宋某秀,宋某秀交清购房款后,龚某杰、郭某珍将房屋钥匙及《房屋产权证》交宋某秀。
宋某秀自2012年5月29日在该房屋居住至今。因双方至今未办理产权转让登记,为维护权益。遂提起诉讼。
原告宋某秀向法院提出诉讼请求:判令被告龚某杰、郭某珍将位于某地的34号房屋协助原告宋某秀办理产权转让登记。
被告龚某杰、郭某珍答辩称:由于双方自愿约定的不办理过户登记手续,以节省税费,因此双方的合同是无效的,被告愿意退还购房款,原告应当返还房屋。
法院审理查明:协议约定办理房屋所有权转让登记费用由宋某秀负担,因双方买卖房屋时,该房屋有可能拆迁,为节省所有权转让登记费用,双方未办理转让登记,后该房屋未纳入拆迁范围。另查明,该房屋自2012年5月29日即转移占有,一直由宋某秀管理使用。
裁判观点
法院审理认为:根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
该案中,原告宋某秀与被告龚某杰、郭某珍签订《房屋买卖协议》并实际履行合同主要义务,虽未办理物权登记,但不影响双方关于转让不动产物权协议的效力。双方签订的《房屋买卖协议》合法有效,当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。
故对原告宋某秀要求被告龚某杰、郭某珍协助办理涉案房屋产权转让登记的诉讼请求,予以支持。
原告宋某秀与被告龚某杰、郭某珍签订《房屋买卖协议》支付购房款,并实际占有所购买的房屋后,原告宋某秀为节省所有权转让登记费用,未办理物权转让登记。对合同的瑕疵履行原告宋某秀有过错,由此产生的费用和损失均应由原告宋某秀自行负担。故对原告宋某秀要求诉讼费用由被告承担的诉讼请求,不予支持。
裁判结果
综上,法院判决如下:限被告龚某杰、郭某珍在判决生效后三十日内将位于某地34号房屋协助原告宋某秀办理所有权转让登记手续。办理该房屋所有权转让登记费用由原告宋某秀负担。
案例评析
物权法第六条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
根据上述的法律规定,不动产物权以登记作为权利变动的公示方法,法律给予登记公信力。双方当事人就不动产物权的变动达成协议并已实际履行,双方未发生产权过户登记的,不发生物权变动的法律效力。不动产物权的各种变动,即需要当事人的法律行为,又需要登记才能产生物权变动的效果。
该案中,原、被告双方签订了《房屋买卖协议》,此举是不动产物权变动的原因,并非是不动产物权变动的生效条件,在未办理房屋过户登记手续之前,房屋的所有权仍归被告龚某杰、郭某珍。
但是,未办理房屋过户登记手续,只是不产生物权变动的效果,被告龚某杰、郭某珍并不能因此以双方签订的《房屋买卖协议》不生效进行抗辩,合同生效与否只能根据合同法的规定审查,合同效力与物权效力的法律依据是不同的,实践中很多人把两者混淆,结果导致法律适用错误。
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