2006年05月22日04:03 山西晚报
没有它，将很难从根本上维护自己的合法权益。但多数购房者从不关心，也未领到过。其实——小土地证和房产证一样重要
小土地证，是对个人取得的“国有土地使用权证”的俗称。《房地产管理法》规定
，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”。然而，老百姓在买房时，最关注的是何时能够拿上房产证。而对可使自己享有土地使用权的小土地证，多数人却从未领过。住着实实在在的房子，让很多市民对于小土地证的概念淡化了很多。近日记者对省城的小土地证的发放情况进行了调查。
现状
购房者大多不知情
“小土地证？不太清楚！”在太原市房地产交易大厅内，记者随机走访了几位正在办理二手房过户的人，得到的几乎都是否定的答案。
在交易大厅内咨询过户事宜的冯先生称，自己刚刚买了一套100多平方米的二手房，准备过户，但在咨询需要携带的证件中，并没有小土地证这一项。记者调查发现，虽然不少买房人都有“产权证”，但多数人却未拿到小土地证。
“我们在看房时，已经看到开发商具备土地证、规划许可证、商品房预售许可证等合法证件了，这样就很放心了。”在太原市某楼盘的售楼处，王女士指着墙上贴着的一排证件告诉记者。在她看来，开发商已经有了土地证，其他资质也健全，这样可以保证自己顺利地拿到房屋产权证。但对于个人所应该拥有的“小土地证”，王女士一无所知。
太原市土地登记中心于主任告诉记者，目前全国很多城市都采取两证分别发的办法，也有采用土地、房产“两证合一”方式的，如上海、深圳等。而在太原，绝大多数的商品房购买人拿到的只有“房产证”。购房人只能看到所购房屋的建筑面积、使用面积等，而无从知晓自己分摊了多少土地使用面积。
开发商 办理不积极
5月17日上午10点多，太原市土地登记中心办证大厅此时并没有多少人，提到小土地证，工作人员告诉记者，很少有人来主动咨询办理，“全太原市目前总共也就办过4万个小土地证。老百姓不知道，开发商不积极。小土地证的处境其实挺尴尬的。”
调查发现，目前大部分房地产开发商对办理小土地证表现出的态度的确并不热情。事实上，房地产开发商在房屋销售中，已经将办理土地使用权证时缴纳的土地出让金分摊在各单元房中，因此房屋销售完毕后，应该把开发商手中的“国有土地使用权证”，即“大土地证”分割成“小土地证”，分发给购房者。
太原市长风大街一个正在销售的楼盘，售楼小姐向记者承诺，一年内肯定办下房产证，但当提到小土地证时，对方有些意外，随后她在咨询了另外几位同事后告诉记者，小土地证也可以办理，但要看大多数购房者的意见。
“我们已经卖了好几个楼盘了，从来没有办过小土地证。”在省城学府街另外一家楼盘，工作人员劝说记者，“咱们有大土地证，您只要有房产证就可以了，个人要土地证没用。”
原因
办理过程实在冗杂繁琐
“大部分开发商不会主动办理，是因为嫌麻烦，而且不办理也不会影响其楼盘销售。”工作人员说，商品房办理“小土地证”时，首先需要对大土地证进行“分割”，开发商需要提交大土地证、大房产证、商品房预售许可证复印件、质检站竣工验收报告、共用土地使用权明细表、申请书、法人代表身份证明及委托书等。
办理完“分割”后，开始办理个人土地证，此时需要提交的资料有营业执照、户主身份证明、个人土地登记申请表等共计10项。
“这些需要提交的要件一个也不能少，而老百姓的注意力只在房产证上，开发商感到太繁琐，因此就索性不主动办理了。”工作人员说。
恶果
这些房子成了空中楼阁
太原市土地登记中心一位姓温的副主任对不办“土地使用权证”的现状表示出担忧，在她看来———如果大土地证保留在开发企业那里，购房人肯定会承担一定的风险。因为现在开发一个项目需要的资金很多，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦该企业在还贷上出现问题，银行就会将抵押的土地使用权投放进市场。最终利益受损的将是楼内的业主。
“没有小土地证，居住的房子就等于是空中楼阁。”说到小土地证的作用，省国土资源厅地籍处处长刘晓虹向记者做了一个形象的比喻。此前郑州就发生过一起开发商转让“大土地证”让业主受损的案例。赵先生10年前花20万元从甲开发商处购买了一套房，并办理了房产证，但甲开发商因经营不善，将“大土地证”依法转让给了乙开发商。随后，乙开发商拆除了该栋商品楼。
另外一个无法回避的问题是，土地使用权期限为70年，超过期限，土地使用权人需要凭借土地证办理续用手续，“那个时候，开发商早已经找不到了，老百姓没有小土地证，拿不到大土地证，这一权利将无法实行。”刘处长说。
地产二级市场交易不畅
从2003年年底开始，为规范国土收益秩序，太原市出台了新的二手房交易方法，规定市民在对所居住的城镇住房进行交易时，需持有国土部门核发的《国有土地使用权证》，即只有房屋两证齐全才能上市。办法一出，当即引起房地产二级市场的连锁反应。
“规定出台后，二手房市场交易量当时出现明显下滑，反响比较大。”太原某房地产中介公司工作人员向记者回忆了当时的情景。
由于当时规定刚刚出台，老百姓购买的商品房，因为年代久远、开发企业找不到等各种复杂的原因，无法办理小土地证，这样直接导致无法办理房屋交易。
出路
凭小土地证办理房产证
5月18日上午，省国土资源厅地籍处处长刘晓虹介绍，为了解决小土地证与房产证在发放中的衔接问题，有关部门曾于2003年对此进行过专题研究，并出台了相关措施，即对过去已经取得房产证的房屋，老百姓可以凭相关证件去房地部门申请补办小土地证，对于以后的新建房屋，则开发商应该在取得土地使用权后，主动到国土部门进行土地分割，并办理小土地证。
这个政策的实施效果并不明显，包括太原在内的大多地区，小土地证与房产证的发放依然脱节。
记者在采访中从省国土资源厅宣传中心意外得知，在全省都面临破解“小土地证”尴尬的问题时，晋城市首先突出了重围。当地根据土地的不同性质，分为划拨土地、协议出让、过去出让、现在出让以及城中村改造等五种不同的情况，分别办理小土地证。
晋城市国土资源局地籍科科长张新竹接受记者电话采访时表示，虽然分类较细，但办理的程序基本相同，即开发商在取得大土地证后，必须到国土部门办理登记预变更，为以后办理小土地证做好准备。随后待楼房修建完毕后，开发商就可以提供楼房建筑面积、土地面积等，办理小土地证。凭借小土地证，方可到房地产管理部门办理房产证。
从2004年开始执行这一制度以来，短短两年时间，仅晋城市城区这个只有20多万人口的地方，已经发放了2万多个小土地证，相当于前十年的总和。
采写：本报记者 刘捷
摄影：本报记者 毋涛
