小线菌
在房地产服务业中，很难有企业将传统房地产和大数据结合的非常完美。然而，从前两年的O2O到今年的新零售，我们看到互联网正在通过科技全面赋能并彻底改造传统行业。所有的商业领域都在面临这样的重构，房产中介行业也不例外。
12月4日，链家集团董事长左晖受邀参加了第四届世界互联网大会，在下午“分享经济：创新与治理”的分论坛中，以“租赁时代的分享经济”为主题发表了演讲，并对未来中国住房市场的变化进行了预测。
“伴随产业发展的深入，浅层基础设施建设基本完成，互联网开始进入「由轻到重」的过程。” 链家作为中国地产中介的领头公司，正在利用平台优势稳固经纪人资源，并一反行业常规从线下打线上，从低频打高频，试图对互联网端口进行再造，将链家打造成一家拥有领先数据平台的科技型企业。
今天，小线菌想和你分享，目前中国房地产服务市场的互联网化程度究竟如何，而链家是如何以「互联网」为根基，结合线下战场，开拓其战略版图。
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中国房产服务市场互联网化概况
房产中介服务，主要分为房源、沟通和交易三大块。通过「互联网+」，实现了线下和线上的一个闭环，在这个闭环里，客户侧移动端的APP，网页，经纪人端的客户端，整个房源数据库，以及强大的后台处理系统，实现了房源，客户，业主，经纪人的紧密「连接」。通过「连接」，使得信息更加的详细，透明，及时，从而能够显著的提高交易的效率。
（易观报告：2017年互联网大潮下的中国房产市场分析）
我们来回顾一下中国房产服务市场的互联网化历程。
媒体的互联网化是最先开始的，互联网刚开始渗入房产服务市场时，各企业开始通过网络资讯的力量影响用户的决策过程，典型的表现形式是网络广告、房产信息、社区论坛，各大门户网站把楼盘资料搬到线上，颠覆了传统平面媒体。当年的门户三巨头搜狐，新浪，网易，以及后来的腾讯，都开辟了房地产频道。
2009年前后，垂直型房产网站大幅发展，拥有较强资源优势的平台开始发起对业内其他厂商的整合。国内出现一批互联网创业做房产服务的企业，58同城、赶集网、搜房网、安居客、新浪乐居等企业纷纷「空降」房产服务行业。
搜房网，曾经房产垂直领域的老大。拥有近3500万注册用户及1500万搜房卡用户，2013年总收入达6.37亿美元，市值一度超越恒大，在房地产网络广告行业已经快形成寡头，但近几年地位不保，市值蒸发大半。
乐居2014年在纽交所上市，在二手房业务、新房业务和家居业务上都有不凡的表现。
易居中国是圈里的航空母舰。克而瑞，乐居，易居电商，易居营销，太立德仁，家居房商，易城中国，易居资本面面俱到，想打造一个线上线下的全面解决方案的供应商。
2011年前后互联网第二轮冲击开始，就是O2O的兴起。企业探索将线上业务和线下业务进行更深度、更紧密的融合，并且积极应对移动化浪潮的来临，新型互联网房产服务商相继诞生。爱屋吉屋、房多多、安居客为代表的一批互联网创业公司，以「去门店、低佣金」的模式试图颠覆行业格局。
如今，各大厂商纷纷构建起以房产交易为核心内容的多元化服务业务，业务日臻成熟化和流程化。
链家「轻重融合」的互联网化
互联网时代往往认为空中打击，可以打败线下，但链家则证明这种方式并不完全有效。房地产行业的互联网化并不能简单套用其他行业的模型，而必须「轻重融合」。
链家的逻辑是从重打到轻，用非常「重」的方式打造出庞大的大数据系统，当这些数据全部真实透明之后，结合线上的赋能去改变行业原有的规则，链家就有机会变得「无比轻盈」。
所谓的「重」，首先是指真正解决交付环节里面的多个关键点，例如供应链、组织、技术的管控、数据等等。此外，线下有大批职业化的经纪人，他们需要经历职业化训练。
重底层数据
房产数据，可分为静态数据和动态数据。静态数据，是指物理属性数据、像楼盘字典等；动态数据，包括房产交易行为、与房产相关的经济活动等数据。房产交易数据中，新房相对公开，二手房信息不透明，政府的数据、产权人信息尚未开放。我们需要自建数据库，各家比拼的是数据颗粒度。
链家网商业搜索部的严言曾在采访中提到房产数据的特点，与众多O2O场景有很多相似性，但也有其特殊性存在。首先，属于大宗商品交易，从而导致成交周期长，线上线下场景交叠反复切换等情况；其次，商品性质特殊，不但不可重复消费（中短期），众多特征很难定量描述（如户型好坏，采光通风情况，周边交通等），还极易受到外部环境的干扰；业务与交易环节繁复，房产交易中所需要的专业知识与经验要求相对较高，一般买卖双方很难独自完成交易，且不同用户的关注点也不同。
数据是链家一直引以为豪的重要资产，这个数据包括了房屋数据、客户数据和交易数据。
静态数据方面，链家在2008年启动了「楼盘字典」数据库项目，初期投资有4亿多，在全国范围内「数房子」，到目前为止，已经覆盖了全国36个城市和地区，8000多万套房屋数据，每个房子都有400多个字段来描述，收录了包括房源房间门牌号、标准户型图、属性信息、配套设施信息、历史业务数据等多维度信息，以及涉及房屋租赁、挂牌、交易次数、每次交易的成交价等行业数据信息。
动态数据方面，基于移动互联网的趋势和浪潮，可以预见用户与用户之间的交互，经纪人和用户之间的交互，可以实现跟踪、记录和标准化，从而产生大量的数据。目前，链家依托全国8000多家门店、15万经纪人和覆盖全国32城、3亿人口的业务版图，以及累计注册用户超过3000万、客户数据积累超过1200T的数据化平台，逐步建立起覆盖全国的大数据搜集云端系统。链家后台服务器接收内部需求1亿次／天、检索服务调用次数10亿次／天、每单成交背后1.2万个PV，远远高于行业平均的3000个PV好几倍。
重线下运营
在底层数据库的积累上，既要考虑效率，更要考虑品质。O2O的两个O并重使得这个生意的前期投入很大、回报期较长，这个市场有着先天的高进入门槛。
以链家线下的租赁平台自如为例。如今的自如，已经在9个城市管理着50万间房源，服务过100万的自如客，通过O2O的方式，服务大城市的租房者。在存量房市场内，很多房源都有老旧化的现象，在北京和上海，有30%以上的房子房龄超过20年，某种程度上来说居住功能已经弱化了。
因此，自如线下的运营变的很重，每个月从业主手中收到1万多套委托房源，然后再改造成客户需要的产品，装修、家具、家电、家居用品的配置，是个多工种、复杂琐碎的过程。房子交付后，还要配备相应数量的服务人员进行日常的运营和管理。自如目前有近万名的管家、配置工程师、客服、保洁阿姨、装修师傅、维修师傅和搬家师傅，去解决各种各样的用户需求。
线上，从客户和业主的全过程服务，到后台一桌一椅的管理，自如已经可以达到单均价超过3万、年订单量超过50万的高客单价、中批量个性业务的100%互联网化。正是有了互联网技术的依托，如今的自如才能实现在App、PC、微信全渠道的租房、服务、社区的O2O闭环，省去了传统租房模式所有中间冗余环节，并逐渐成为中国最大的O2O青年居住社区。
从重资产到轻效应
通过应用技术方式与用户增强交互，一个房屋的交易周期从最高6个月，最低可以减少到24.4天，同时整体成交效率提升近1倍。这就是让左晖引以为豪的「重资产」带来的「轻效应」。
拿一个场景举例，一个客户通过APP或者网站去搜索房源，系统就可以通过分析客户找房期间的高频交互数据，呈现客户交易行为的特征与偏好，帮助客户具象化其需求，建立客户与房源的关系图谱，实现精准匹配，进而剔除并重构交易场景中冗余、复杂的流程，实现用户体验和作业效率的双提升。
从线下到线上，从数据的透明再到流程的透明，我们发现房屋买卖过程中「看」、「选」、「买」的每一个步骤都发生了变化。通过大数据可以重新认识房屋、用户、经纪人，进而通过一系列的改造升级，去提升效率和改善体验，这就是链家通过数据驱动一直在做的事情。
链家的「互联网+」野心
链家全程参与消费者的房产业务，根本目的是控制客源，给客户画像。依靠其庞大的数据库，和线下门店的飞速扩张。链家的业务覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、互联网平台、金融、理财、后房产市场等领域，是国内最大且唯一具有全产业链服务能力的房产O2O平台。
在租赁业务中，链家推出了「自如友家」和「自如寓」。前者是广收散落在每个人手上的房源，后者是直接拿下整幢楼。两者共同点是，链家统一负责装修，做二房东。无论房东还是房客，只要用链家的手机APP就能解决一切日常的运营和管理问题。由于“自如寓”是整幢楼重新改造，所以链家还努力用互联网工具营造社群文化，让租客更有归属感。背后的目的，当然是对客户的住房需求，做更深度的数据收集，可以给客户画出更清晰的数据肖像。
链家参与度更低的还有「丁丁租房」，房东可以直接出租，而且支付的中介费比其它品牌的线下中介门店更便宜，链家公布的数字是，“自如租客”大约有30万组。
在大量高端租客中，可能也会产生一些购买高端房产的需求。所以链家又做了「丽兹行」，一家专注于豪宅服务的不动产经纪品牌机构，继续收集购买力更强的客户数据。
拥有了庞大的客户数据网，链家可以轻松获得用户在房产理财方面的需求。链家金融也逐渐出现在大众视野中，房住不炒战略开启了租赁市场蓝海，成为链家金融化道路上所要征服的新战场。在左晖的战略构想中，到2020年，链家金融净利润占比将达到50%。金融才是链家最想做的主营业务。
围绕房产交易，链家打造了一个“按揭-托管-融资-理财-支付”的房产金融闭环。第三方支付平台“理房通”、P2P平台“家多宝”，不仅仅是为了方便房屋买卖过程中的房款支付与资金拆借，同时更是链家一个庞大的“资金池”。链家老板左晖说，接下来的要做的，是跟政府争取到更多金融牌照。
链家网甚至开通了“新房频道”。链家拥有给客户画像的能力，它就可以掌控前端的产品定位；拥有大量目标客源，它就可以掌控后端的销售变现。不仅实现其房产中介的霸主地位，甚至成为万科恒大的竞争对手。
互联网+房地产+？
在未来的战场上，房地产市场的机会还在于多个行业与其衍生服务交叉所形成的价值。
我国正处于大众创业的风口，近年来，开发商主导的众创空间在显著增加，以模式为例，用折扣价租下某写字楼的一两层，然后将办公场地划分成许多小块，租给那些希望共享资源的初创企业，使大批老旧厂房、批发市场重新激活。
对于大城市的外地年轻人来说，在满足租住的前提下，还有较强的交流需求，于是以社交公寓、长租公寓为代表的新模式出现了。与中介、公寓相比，“社交公寓”的定位更接近“社区平台”，房子只是载体，重要的是社区运营和管理。以前开发商追求土地价值最大化，是开发的逻辑，是B端思维；而“社交公寓”更多是从人的需求要效益，是运营的逻辑，是C端思维。
左晖表示，一个新的时代才刚刚拉开序幕，未来会包括整个流量、消费者行为探知、大规模消费级的数据，深度运营等，整个房地产类目会发生很深刻的元素级的重新排列组合，带来很多新的业态产生，直到形成一种服务级产品的东西，最终一切都是服务，一切都是产品。
参考资料：
链家董事长左晖：大数据带来房产服务消费升级
数据驱动在链家网搜索优化与推荐策略中的实践
易观发布移动房产服务报告 链家多数据领跑行业
链家O2O模式下的产品和服务
链家左晖：将房屋变成数据，重构交易链路，从重资产到轻效应
链家左晖： 房地产服务行业的互联网化是“重模式”
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