最近，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传。这篇文章激起了网民的诸多疑问：既然国际上都是按套内面积计算房价，为何我国要包括占比颇高的公摊面积？公摊面积是否应当取消？实践中的争议问题又该如何解决？
公摊面积不应取消
公摊面积是指建筑物内各产权人对公用建筑面积进行的分摊。公用建筑是指为了保证专有部分权利的正常行使而规定由各产权人共同使用部分。套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积的方式计算房价，为原建设部（现住建部）发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第5条明确规定。虽然始终争议不断，但笔者认为公摊面积确实不应取消。
首先，取消公摊面积不会促进房价下降。必须看到，对于现代城市中的多层住宅楼，公共区域是必不可少的。因此，所谓的取消公摊面积，只不过是将公摊面积从房屋售价计算中排除。但一栋住宅楼的成本预算和预期利润不会因为是按照套内面积，还是按照建筑面积计算而有所变化，即使取消公摊面积，也不会改变消费者购房的总价。《商品房买卖合同示范文本》（2014）第7条第1项即列出了包含公摊面积与不包含公摊面积的不同计算方式，很显然，其单价并不相同。
其次，公摊面积由业主出钱具有明确的法律依据。根据《中华人民共和国物权法》规定的“建筑物区分所有权”，一栋楼内的每个业主对其专有部分享有所有权，全部业主对公用部分享有共有权。换言之，一栋楼内的公共区域，归楼内的全体业主共同所有。因此，由业主出钱分担相应公用区域的费用是符合法律规定的，每个业主也借此获得相应的公用部分的所有权份额。某些公用区域对专有部分而言是必不可少的，业主无法仅取得专有部分而放弃共有部分，如购房人不可能只购买居住区域而放弃相对应的楼梯。
诚然，实践中常常会曝出一些骇人听闻的极端案例，如在山东高密的一起案件中，合同中约定的建筑面积是85平方米，但实际的套内面积仅为40平方米。但此类案例的发生，与其说是公摊面积计入房价的原因，倒不如说是因为开发商恶意欺诈导致的。这类高公摊面积的案例屡屡曝出也并不意味着公摊面积越少越好，因为这可能导致消费者购房后生活质量的下降。
公摊面积范围争议
面对公摊面积，业主最头疼的问题莫过于它的“神秘莫测”。只有搞清楚自己为哪些“公摊”付了费，消费者才能放心踏实。关于公摊面积的范围，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是，作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
但仅凭这一列举规定并不能解决实践中出现的全部争议。上文已经谈到，业主支付公摊面积的费用，是以取得相应部分的共有权为前提，因此在判断是否属于公摊面积范围时，必须要考虑到权属问题。根据《商品房买卖合同示范文本》（2014）第19条，小区内的会所、规划的车库和车位等往往需要根据约定来确定权属，因而其是否属于公摊面积亦根据具体情况有所不同。其他配套公共服务设施，如居委会用房、幼儿园或中小学则更复杂。比如，根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》，建设单位仅负责代建，最终需要移交给相关主管部门，并不计入公摊面积。
对于实践中五花八门的项目种类，消费者应掌握法律的救济渠道。笔者认为，由于开发商使用格式合同，在合同解释上应当做不利于开发商的解释；对于需经约定方可划入公摊面积的部分，应在合同中明确约定，否则不发生约束双方当事人的效力。
总而言之，公摊面积并无“原罪”，民众应当怀着理性的态度看待公摊面积。在购房时合理选择，慎重对待，若发生争议，则要用法律武器维护自己的合法权益。
（作者分别系北京航空航天大学法学院副教授、北京航空航天大学法学院硕士研究生）
