公摊面积相信是每一位购房者的痛点，当然别墅随意，豪宅随意。不过别墅也并非没有公摊面积。随着时代的发展，由于公摊面积造成的购房者经济损失越来越多。不过今天我们不单单是喊着公摊面积是不是合理，而是在公摊面积无法避免的情况下深究如何在买房的时候从销售给的数据之外鉴别公摊面积的大小，要知道现在购房者的购房环节都是在预售阶段，虽然有预测的数据，但是在你真正签合同之前也许真的见不到真实的公摊数据，所以我们要学会自己甄别。
公摊面积是怎么回事？
首先，我们来说说公摊面积是什么一回事。许多人说公摊面积是李嘉诚发明的，这并没有直接的指向性证据。我们从事房产测绘的人也只是知道公摊面积是根据《房产测量规范》计算的，并且在每个地区有着不同的差异规定，但是差异并不是十分明显。公摊面积的来源就是开发商在建设楼栋的时候会给每一户住户设计建设相应的，为其服务的可以计算建筑面积的公共区域。而这部分可以计算建筑面积的公共区域需要均匀的根据谁使用谁分摊的原则分摊到每一套房子当中去，这样就有了公摊面积。独栋别墅之所以没有公摊面积是因为计算建筑面积的公共区域都是为其本身服务的就不需要分摊。
至于具体公摊面积涵盖哪些计算面积的公共区域下面就罗列一下：门斗、门厅、大堂、过道、走廊、前室、电梯、楼梯、管井、电梯间、楼梯间、设备用房、外墙、保温等。这些都是要公摊到每一户的套内面积当中的。并且公摊面积部分还有南北差异，一般来说北方的房子普遍要比南方的房子公摊面积大一些。主要原因在于北方冬天天气寒冷，楼梯、门厅这些区域都是封闭的，计算全面积，而南方大多是开放未封闭的计算半面积，还有北方为了采暖要求外墙都会有保温层，而南方就不一定有了。所以北方房子的公摊面积要稍大一些。
公摊面积如何计算？
公摊面积的计算都是遵从一个原则，那就是谁使用谁分摊。并且公摊面积的计算并不是把公摊面积均摊到每一套房子里。而是要有一个系数均匀分摊，也就是说大户型分摊到的公摊面积大，小户型分摊到的公摊面积小。其实这样的分摊方式也并非完全合理，因为大房子当中的人未必占用公共空间多，小户型的住户也未必占用公共区域小。
公摊面积具体的计算方式我们来举个简单易懂的例子：
假设我们现在有一栋楼30层，每一层的建筑面积是400平米，那么总建筑面积就是12000平米。然后这个楼是两梯三户的格局。其中两边的大户型套内面积110平米，中间的小户型套内面积90平米。那么每一层的套内面积就是310平米，30层就是9300平米。那么公摊面积就等于建筑面积减去套内面积就等于2700平米。公摊系数就等于公摊面积除以套内面积等于29.03%。然后再用每一户的套内面积乘以公摊系数得出每一户的公摊面积，再加上套内面积就是最终的建筑面积了。因此我们看出，公摊面积是按照一定比例均匀分摊到每一户的，并不是简单的12000平米除以90户。
注意这里我们说的是公摊系数，并非公摊率！计算方式为：公摊系数=公摊面积/套内面积。而一半置业顾问所说的公摊率只不过是为了降低购房者得心理预期罢了。就拿上面的数据来说公摊率就等于22.50%，一下子就降低了6%以上，就在购房者的心理接受能力范围了，而且公摊系数越大换算到公摊率下降的幅度就越大。
不同类型的房子公摊面积还有什么差别？
对于计算公摊面积来说不同的楼有着不同的公摊，这都是设计导致的。但是不同类型的楼也有着一定的规律。这里我们来说说普通楼栋的公摊面积规律。目前大众一些的楼栋格局分为这几种：一梯两户、两梯两户、两梯三户和两梯四户，我们就用举例的方法说明吧。
一梯两户：一梯两户的房子多为小高层或者小洋房，这样的房子公摊都不大。一般来说这样格局的房子电梯尺寸2.2米乘以2.2米就足够了，然后再有一个2.6米宽5.4米长的楼梯就足够了。这些部分的面积总计为18.88平米，然后再计算外墙的面积。如果单层建筑面积达到300平米的话，那么墙体大致长80米，墙体公摊0.1米厚度那就是8平米。所以一梯两户格局的房子基本公摊面积大致在30平米左右，如果再计算屋面间和设备用房的话公摊系数大致就在15%左右较为合适。
两梯两户：计算方式同理电梯尺寸2.2米乘以2.2米两部，楼梯一部2.6米乘以5.4米，前室至少4.8米乘以1.8米，就等于32.36平米。再加上外墙和其他设备用房大致在50平米以内。公摊系数大致可以在20%左右。
两梯三户：两梯三户与之前两种就有区别了，主要区别就是前室过道变长了，需要有独立的电梯厅。电梯两部2.4米乘以2.4米，楼梯一部2.6米乘以6.9米，电梯厅4.8米乘以1.8米，前室过道至少6.8米乘以1.8米，管井面积至少要有5平米，单层面积达到400平米外墙10平米。相加就是65.34平米，再算上屋面间和设备用房应该在至少在100平米以上。那么公摊系数就在25%左右。
两梯四户：与两梯三户公共区域面积大致相等，由于单层建筑面积更大套内面积大一些，所以公摊系数相对要小一些。大致在25%以内。
以上的计算都是按照一般设计公共疏散区域面积来计算的，而随着建筑设计的不断发展，公共区域趋势也在迎合大而奢华这样的概念，所以公摊系数要大于以上计算的水平。再加上南北差异，南方的公摊系数接近以上数据，北方由于外墙保温一定要大于以上数据的。
总的来说，公摊面积的情况就是这样了。以上我们从公摊面积的由来到计算都进行了详细的梳理。相信大家在今后购房的环节一定也有自己的判断了，自己掌握公摊的相关其实才能保证在购房的时候不被置业顾问所误导，自己就能判断自己买的房子公摊是否合理。
最后，如果大家有任何公摊面积的问题都可以评论区互动，老J将一一为您解答。
