以前的购房，是去售楼处经受感官体验的洗礼，做手工，吃甜品，砸金蛋，充1送n，送车位等等营销活动数不过来。
现在的购房，是在互联网上被各种真假消息轰炸。最主要的信息，不外乎这里那里的二手房又xxx万成交了，或者是销售/购房群/自媒体说这里有多少多少倒挂了。
这里讲一些基础的判断逻辑，帮助大家锻炼对信息的甄别能力。
公开渠道
1、链家/贝壳/我爱我家等各类中介网站
你能看到的价格，只是房东的挂牌价格，市场上行期通常会遭遇跳单，而下行期则会缩量，即使是大盘可能1个月也卖不了一套房。
几年前的链家，确实打破了线上线下的信息壁垒，但是现在，它只是一个无情的挂牌工具，跟以前的五八赶集安居客其实也没什么太大的区别了，钓鱼房源有之，价格联盟也是存在的。
不过链家上还是有一些数据是有价值的：挂牌/出租量。
如果对一个区域感兴趣，记得时常记录一下挂牌量的变化，用以判断房东的出售意愿的变化。
成交量可以看看，但不能作为决策依据了。稍微熟悉一点二手房买卖的应该都知道，杭州市场的跳单情况还是蛮严重的，链家挂牌，不一定链家成交，据我所知链家成交量占总成交量3成左右，这个系数可以用到很多地方。也可以看看透明售房给的成交数据，这个对于量描述相对准确。
2、司法拍卖
价格唯一真实点的参考其实是淘宝司法拍卖的价格，只是说很多小区几年也没个一两套，想看也未必能看到当下的真实价值了。但是如果一套没什么硬伤的房子流拍，那这个区域的购买力可能有大问题。
硬伤包含：抵押情况，非常糟糕的楼层，带长租约，房东唯一住房赖着等各种情况，后面有时间单独发文给大伙唠唠。
3、网签记录
如上所述，网签的量是大致可以相信的，限价以后交付的摇号红盘可能有一些”物归原主”的交易，但是大致上还是能体现出区域房产的流动性的。有意向的新房四周的二手楼盘，可以跟踪一下成交情况。
至于成交量，这个就不太准确了，杭州毕竟不是深圳/上海这类X价合一的城市：贷款价、完税价、合同价可能都是不一样的。目前在公开的渠道能看到的一半都是完税价，也就是买卖双方在房管局过户时约定的价格，按照这个价格来计算缴纳对应的契税，所以次新房网签价一般都是做低的，做高比例不足做低十分之一。
私域渠道
也许叫微信渠道更合适一点，电商做久了有点强迫症。
1、中介
中介经常会发一些最近成交、最新挂牌之类的成交截图什么的。分析中介，要从中介的利益着手去分析。
如果你是房东，那么中介面对你要做的事情是：让你尽可能去他那里挂牌。毕竟按照链家/贝壳的分成模式，房源端能分到的中介费也是挺可观的，至于房子是不是能卖掉，这又是获客端的事情了。先拿到房源，不管谁卖掉都能分一笔这就是中介的原始利益驱动，那么勾引你挂牌，行情好价格能卖的高了是一个非常有效的钩子，愿者上钩。
如果你是购房者，那么中介会希望尽快成交，这个时候的信息会更杂乱无章一些。用截图成交来逼单是上涨行情的常用手段，而用低价的差房源来获客则是下跌行情比较常用的手段。例如前阵子朋友圈经常看到的7w创世纪139方边套，其实是一套2楼，创世纪是有风雨连廊有架空层的高层，2楼即底楼，比一般的2楼更辣鸡，还有什么奥邸国际184方8w单价，奥邸2楼正对隧道懂的都懂。
记住一个点，中介的朋友圈，不说楼层，那就是1/2楼；说推窗见绿肯定小于4，谈视野无敌都是马路顶。
夸起来的话露台都是飞机场 ，可做三房必2房 ，精装都是婚房装修，清水毛坯自由发挥空间大！
如果不说满2唯一，那就是带双税；如果说只卖一个星期，那下周大概率会降价。
不如加个好友，有事没事唠唠嗑。
2、购房群
相比中介这样的站在明面上的角色，购房群里的信息显然要复杂得多。你知道中介的利益所在，很容易判断他的信息的倾向性，但购房群不是。
你不知道你对方正在捧踩XX板块的人是什么角色，是中介，房东、路人还是潜在接盘侠，你也无法知道他捧踩的目的是什么。年轻人在购房群内的比例正在迅速增加，他们所发出的互联网上的声音，远远大于他们在真实世界里的比例，真实世界中大部分年轻人买不起一二线城市房产。
未来科技城的舆论信息量，巅峰期可以占到整个杭州楼市的一半以上，而某个知名大盘由于吸纳了足够多互联网从业人员叠加营销大师宇宙第一开发商，在很长一段时间的声量远超其他楼盘，甚至制造了一种杭州只有两种楼盘，一种叫xx（又称第四代住宅），另一种叫其他。
我可以说，鼓吹这样楼盘的年轻人，绝大部分没看过几套二手房
记得还有些坏胚子想出了损招，等到某些红盘开盘前，专门做一些半真半假的图放大楼盘缺点，来劝退一些一知半解的小白们，比如：观品避暑山庄无日照，亚运村绿皮车轰隆隆，绿汀路出生到离世一条路绿油油墓景环绕等等。
更有趣的是，有些作图的那些始作俑者摇到意向楼盘之后，摇身一变转手就是一张无限放大优点的吹水图，花式吹捧前几天自己还在疯狂踩的楼盘。观品黄金圣斗士江南一哥，亚运村南星桥2.0杭州封面，绿汀路第三中心的中心等等等，这种手段当然现在用多了，大家习以为常一笑了之了，摇号的博弈也真是有趣。
总之，记住一点：去现场看个一两次，好过在网上吹水一两天，如果你有无人机，那是最好的了，售楼处附近二手再看看，更有裨益。
3、自媒体
纸媒已死，其实电视也死得差不多了
现在的房产自媒体种类也挺多的，我尽可能客观地描述一下不同类别的自媒体，会有什么样子的坑。
END
（为了防止断更偷懒）约一个下次更新的时间点，双11前更新一篇，讲一讲经常出现的TOD概念的几个版本，真假TOD个盘。
写起来挺麻烦的，好在都有地铁可以过去，买张一日通票应该就可以了。
