从北京“认房认贷”的房产新政出台以来，房地产调控已经在全国10多个城市铺开。昨日，中山市又宣布实行住房限购及差别化信贷政策。最近5日，中山已经是第6个出台房产新政的城市。从3月22日起，成都、厦门等6个城市都相继出台了调控政策，其中还包括一个国家级贫困县——安徽阜阳市临泉县。
粤港澳大湾区粤九城市，深圳、广州、中山、佛山、东莞、珠海已限！临深片区只剩惠州尚未限购政策出台。最近有计划在惠州置业的小伙伴，已经抓紧了步伐。说到买房，很少会选择全额付款，所以就不可避免贷款。目前有三种贷款方式：公积金贷款、商业贷款、组合贷款。那咱们来细聊关于贷款那些事。
惠州商业贷款
惠州商业贷款：目前按2016年政策执行，惠州首套房贷首付最低2.5成，二套房贷首付最低4成，三套房原则上银行停止房贷。
惠州商业贷款利率：惠州首套房房贷利率均值4.88%，利率折扣接近基准利率。
惠州商业贷款流程
惠州商业按揭贷款月供一年即可申请提前还款
笔者以普通购房者的身份向一家银行房贷办理部门咨询，该行工作人员表示，如果是商业贷款，需要由购房者将相关资料递交开发商，再由开发商转交给签订合作协议的银行。相比一线城市，在惠州申请商贷的门槛并不高：一年以上纳税或社保证明，本地银行账户半年以来的流水(每月进出帐应至少相当于贷款额度的2倍)。该工作人员称，目前银行审批房贷并不慢，一个月之内基本就可以完成，影响办理时间的主要是上级总行下拨的放款额度。此外，如果是购买现房，则银行会要求开发商先办理相关合同备案，或者提供房产证做抵押，才会愿意放贷。如此一来，从申请房贷到拿到贷款的时间也就相应延长。
选择等额本息还款，每月还款数额相同，会减轻前期还款压力，选择等额本金还款，前期还款压力较大，但后期会越来越轻松，总利息也会较少。很多购房者在购房后，在经济负担可以承受时，往往会选择提前还款。建设银行工作人员表示，月供一年以上的，可以提前一个月办理部分或全部提前还款，现在办理很快的，只要手续齐全就可以办下来。
惠州公积金贷款
惠州公积金贷款：首套房贷上限最高50万，二套房首付比例为5成，第三套不可申请贷款。
惠州公积金贷款条件
申请人申请贷款前必须连续按月足额缴存住房公积金满12个月以上，且继续正常缴存;
具有本市城镇常住户口;
借款申请人户籍属外地的，需由有资质的担保公司担保;
在工作所在地或生活所在地购买自住住房;
具有完全民事行为能力;
具有稳定的职业和收入;信用状况良好，在中国人民银行的征信系统中无不良信用记录;有偿还贷款本息的能力;
申请时没有未还清的住房贷款，也没有其它可能影响还款能力的债务;
以家庭(包括申请人、配偶、未成年子女，下同)为单位购买第三套住房的申请人不可以申请住房公积金贷款;
以家庭为单位购买首套自住房，房屋建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%;房屋建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;
以家庭为单位购买第二套自住房，贷款首付款比例不得低于50%。房屋建筑面积在144平方米(含)以下的，贷款利率是住房公积金贷款基准利率的1.1倍;房屋建筑面积在144平方米以上的，贷款利率是住房公积金贷款基准利率的1.15倍。
惠州公积金贷款流程
1、借款人根据不同情况提供资料，提出申请
2、贷款受理
(1)购买一手房的，由市住房公积金管理中心(含各县区管理部，以下简称市公积金中心)认可的开发商工作人员对上述资料进行收集整理后递交市公积金中心;申请人也可以自行到市公积金中心递交上述资料，但需由开发商在公积金的贷款系统录入申请人贷款信息。购买二手房自住住房的，由申请人本人到市公积金中心递交资料。以楼盘所在区域确定管辖范围。惠城区范围直接到中心支取贷款科办理，其他各县(区)到相应管理部办理。
(2)市公积金中心在收到上述资料后对上述资料的完备性进行初审，初审未通过的，由初审人员通知资料递交人补充资料;初审通过的，市公积金中心将约请借款申请人携带上述资料原件到市公积金中心进行面谈，建立面谈记录，并核对上述资料的原件与复印件是否相符。
(3)借款申请人应保证面谈内容真实，如有隐瞒事实真相的欺骗言行或提供虚假材料，将取消贷款资格。借款申请人需在面谈笔录上签字确认。
初审、面谈均符合规定的，由市公积金中心受理借款申请。
3、贷款审批
(1)市公积金中心自借款申请受理之日起，在5个工作日内完成贷款审批并移交受委托银行。
(2)借款申请获得批准的，市公积金中心签发《惠州市住房公积金贷款审批进度跟踪表》，并将贷款资料转送给受委托银行;贷款申请未获得批准的，市公积金中心将贷款资料退回资料递交人并告知未获批准的原因。
(3)与商业银行组合贷款的，另需经商业银行进行商业贷款审批。
4、受委托银行复查
5、合同签订
借款申请由受委托银行复查无异议，或有异议但获得市公积金中心征询通过的，由受委托银行与借款申请人签订借款(抵押、担保)合同，办理房屋保险以及办理房产抵押登记手续。
6、贷款发放
按《借款合同》约定的放款条件，审核无误后由市公积金中心签发《惠州市住房公积金贷款发放通知书》，由受委托银行发放贷款，贷款资金按合同约定的账户划转。
惠州公积金贷款办理房产证后可申请商转公
如果是办理公积金，则购房者需要将资料递交市公积金中心再转交银行。与商业贷款相比，公积金的利率优惠显而易见。上述工作人员表示，目前惠州主要银行的商业按揭贷款都是6.55%的基准利率的基础上浮15%计算，相比之下，公积金贷款的利率上有明显优势，五年以下(含五年)的月利率为 3.50%，五年以上的月利率为3.92%。
对于购房者来说，一个利好消息是，由于种种原因购房时办理了商业贷款，可以在尚未全部付清时将尚未偿还的款项转为公积金贷款。7月20日，惠州公积金中心发布《关于开办商业银行住房贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知(征求意见稿)》，符合条件的购房者，可以办理商业银行住房贷款转住房公积金贷款业务。目前，为期一个月的征求意见即将结束，该政策有望在下半年推行实施。
不过，对商转贷的条件之一是住房已办出《房地产权证》，因此如果购买预售房屋或准现房，在前期就需要先按照商业贷款支付利息，等房产证到手后再办理商转公。
组合贷款
公积金贷款额度有限的情况下，一般会选择公积金贷款和商业贷款组合进行。申请组合贷款前，需提前向商业银行确认可贷期限，且组合贷款中公积金贷款与商业贷款的期限需一致。
一手房组合贷款流程：
网上查询预售房：申请人和共同申请人→在首页查询框“可办理公积金贷款的预售房源查询”版块进行查询→联系银行网点→申请办理组合贷；
递交贷款申请：受托银行网点受理组合贷后，向住房公积金管理中心递交公积金贷款申请；
等待中心审批：管理中心收到受托银行递交的组合贷公贷申请，一旦材料齐全将会在5个工作日内出结果；
等待受托银行审批：受托银行根据各行规定审批时限对组合贷商贷进行审核；
与受托银行签订合同：在管理中心审批完成后5个工作日内，借款人与受托银行签订合同；
等待受托银行发放贷款：借款人首先和受托银行办理相关放宽手续，符合放款条件后，在5个工作日内会发放贷款；
业务办结：借款人领取资料，组合贷款完成。
二手房组合贷款流程：
网上预约：申请人登陆官网→登陆办事大厅→(凭数字证书/秘钥)登陆→点击“业务办理预约”模块→填报信息→预约办理时间和地点；
公积金管理中心办事大厅受理组合贷公贷：申请人持所需申请材料→中心管理部办事大厅→中心受理材料并进行审批(5个工作日内)→审批结果；
申请商贷：申请人持所需申请材料→到中心管理部办事大厅银行驻点柜台→申请商贷→受托银行对商贷申请进行审批(审核时间按照各行规定)→审批结果；
签订合同：申请人得到审批结果5个工作日内→到中心管理部办事大厅银行驻点柜台签订合同；
银行发放贷款：借款人和受托银行办理相关放款手续→符合放款条件(5个工作日内)→受托银行发放贷款；
业务办结：借款人在中心管理部办事大厅银行驻点柜台领取资料。
