小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
小产权房能买卖吗
乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%; 从住房形态看，一样是普通住宅; 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。
小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
由此看来，小产权房虽然不是违法建筑，但也是不能买卖的。
小产权房存在的风险
1、小产权房的质量难以保证。
便宜是有原因的。除了证件不全，小产权房的质量也令人担忧，房屋的售后保修也难以保证。这类住房一般由土地所在乡镇开发。如果没有对房屋质量的监管，开发商为了赚钱可能会偷工减料，这可能会造成安全隐患。
2、配套设施不完善
这些房子几乎没有暖气、天然气等配套设施，周边设施规划也很不完善，入住后的物业管理也很容易出现问题。而今后一旦发生纠纷，可能就没水没电了，也没人处理。
3、遗赠也很麻烦
由于没有产权，今后继承会有很多麻烦，购买后不能合法转让。以新农村建设和旧村改造为名，是小产权房常见的一种运作模式，具有打擦边球的性质。事实上，小产权是没有产权的。住房抵押贷款的条件之一是要有房产证和土地使用证。而单位小产权房只有土地使用证却没有房产证。因此，银行和贷款机构不会做小产权抵押贷款。
