时常有老百姓有疑问：我家的房产证和土地证，里面的权利人不是一个人，我现在要申请改建，该怎么办？
在不动产统一登记之前，房产证和土地证，是分散发证的。这一做法，导致了一系列问题，出现了 “房地分离”，权利难分的局面，在此，发表几点个人看法：
一、法理规定
根据《物权法》第17条规定：不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《房屋登记办法》第8条：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
据此可知，为避免建筑物和土地分别归属不同权利主体，而造成法律关系的复杂化，建筑物所有权和土地使用权，必须同归一人，遵循“房随地走、地随房走”的原则，在不动产登记时，房产证和土地证，证载的权利人，必须一致。这就是不动产登记实务中的“主体一致”原则。
二、举个栗子
小徐的父亲己去世，其父生前，在自己的 一宗国有划拨土地上，建了一栋自建房，然后将房产证办到了其父的名下，其父去世前，拟好了遗嘱，并经公证， 遗嘱要求在其百年后，房屋产权归属小徐。
其父去世2年后，其母也去世了，小徐也长大成人，但对房产证和土地证的事情，并不太在意。
现在，小徐已成家，生育了一双儿女，随着家庭成员的增加,原来的房子就显得老旧和拥挤。为了让家人有个更好的生活环境，小徐想申请改建。找出房产证和土地证后，小徐才发现两本证的权利人不一致，房产证是父亲的，土地证是母亲的，这可如何是好？
带着疑问，小徐到当地不动产登记中心咨询，得到的答复是：
小徐家的情况，是典型的房屋、土地分散登记的案例，在不动产统一登记后， 这些情况都得到了充分的研究，可以有一个比较理想的解决办法。
小徐家的房屋和土地，虽分别办给了其父、其母，但根据“地随房走”和“房随地走”的原则，以及《婚姻法》的规定，这些都属其父母的共同财产，产权人当属其父母二人。
现在小徐要改建，可根据其父生前经公证的遗嘱，到不动产登记中心，申请将房屋和土地的产权转移到其名下，办好新的《不动产权证书》后，才能申请改建。
三、展开来讲
这种类型的案例，在三四级市场，还是比较多的，尤其是城区内的老旧区域未被拆迁，这些情况更是时有存在。随着不动产统一登记的加快推进，现在越来越多的群众，开始认识到不动产统一登记的重要性，都在纷纷主动咨询办证事宜，有的为了尽快办好证书，特意从外省请假回家。总之大家都积极主动，这些都是因为看到了不动产统一登记的利好，毕竟产权明晰了，才方便投资和开发利用。
也正应了这句话：恒产（不动产）者恒心，安居而乐业，真香！
