微博：上海房多多
4月22日，上海房管局局长在一次访谈节目中提到：自今年第三季度开始，上海的外地户籍居民，可以在全市的16个区申请上海共有产权房了。
那么，这意味着外地户籍的朋友可以比较方便地选择共有产权房吗？对商品房、二手房以及市区的老破小会形成较大的影响吗？
在多多与大家分析之前，先与大家唠叨一下什么是共有产权房？
一
何为共有产权房
共有产权房，说白了就是政府对那些比上不足比下有余的“夹心层”居民，推出的一种由政府和居民共同拥有产权的保障性住房！
产权比例有多种多样，一般起始比例为50%:50%,也有70%：30%和60%：40%的，一切取决于购房者的资金实力。
共有产权，意味着居民和政府，共同分享土地和房屋的增值收益，共同承担土地和房屋贬值带来的风险。
这种性质的保障性住房，实质上政府与居民的合伙买房，政府和居民共享产权和收益权，但居民独享“居住权”，不会因为政府占有部分产权而向政府支付相应比例的居住费用。
有了共有产权房，居民可大幅降低居民的购房成本，减轻了居民的住房消费负担。个人觉得，这是一种利国利民的“良策”，也是缓解大城市住房困难的一种有益补充！
二
外地户籍的申请条件
关于上海外地户籍申请共有产权的政策，主要起源于2018年9月26日，上海市府办公厅下发的那份文件——《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》
去年开始，外地户籍居民申请共有产权房，在虹口、松江、金山区先行试点申请受理，今年第三季度开始，正式在全上海16个区推广。
这是不是意味着，所有的来沪外地朋友，都可以申请共有产权房呢？
非也，不是所有的阿猫阿狗都可申请这类住房，需要符合以下这些条件：
1、持有《上海市居住证》且积分达到标准分值；
2、在本市无住房；
3、已婚；
4、在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年；
5、符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准。
特别是第4条，需要连续缴纳5年社会保险或者个人所得税，与外地户籍购买商品房的限购条件相类似。
貌似，这一条比购买商品房的限购政策还有更加严厉。购买商品房的话，只要63个月内累积缴满60个月即可，中间允许断3个月的社保，充分考虑到了换工作单位时可能造成的断档期。
而购买共有产权房，要求必须连续缴纳5年社保或者个人所得税，中间一个月也不能断掉。
三
共有产权房的限制条件
在定价方面，实施政府定价，与本市户籍居民的标准相同，但规定购房人产权份额购买应当不少于50%。
在申请主体方面，以家庭为单位提出申请，且家庭限于申请人、配偶及其未婚子女。
在申请地点方面，一般在申请人单位注册地所在街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请。
在居住方面，申请人人购买共有产权保障住房，必须用于家庭自住，政府不收取政府产权份额部分租金。
在产权转让方面，居住证持证人取得不动产权证未满5年，不得转让共有产权保障住房或购买商品住房。因特殊情形，确需转让共有产权保障住房的，该共有产权保障住房由区住房保障机构依申请程序回购。
居住证持证人取得不动产权证满5年，并同期在本市累计缴纳社会保险或者个人所得税满5年，自有产权份额部分，可向其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人转让或由区住房保障机构回购。
凡共有产权保障住房购买人购买商品住房的，应当先将该共有产权保障住房转让给其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人或由区住房保障机构回购。转让给其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人的，共有产权保障住房性质和政府产权份额不变。
四
对商品房或老破小的影响
上海为外地户籍居民，打开了一扇购买共有产权住房的窗口，那么这是否意味着符合5年社保或个税社保的居民，会优先考虑共有产权房吗？
这个还真不一定！
1、从共有产权房的数量上来看
根据上海市住房和城乡建设委员会公布的数据，上海“十三五”期间将计划新增供应共有产权保障住房8万套。
十三五期间，时间为5年，是从2016年到2020年，按照新增8万套的总量，年均增加2万套左右，那么意味着从2018年到2020年，上海大概有6万套左右的共有产权房上市。
这6万套左右的共有产权房，既需要满足本地户籍的购房需求，又要满足外地户籍朋友的需求。
而针对外地户籍朋友的共有产权住房，也有数量相限制的。文件规定，对外省市户籍的供应额，原则上应当不少于向本市户籍共有产权保障住房保障对象供应额的20%左右；房源供应充足的郊区，可根据辖区房源情况，适当扩大供应规模。
这意味着，6万套共有产权住房中，针对外地户籍的朋友，可能只有1万套左右，充其量再加个百分比，比如15%左右。
2018年至2020年，3年内1万套左右的共有产权房供应，对当前月成交2.6万套（3月份成交数据）的总量来说，真的时毛毛雨啊，对商品房和老破小的影响可以忽略不计！
2、从房子增值的角度来看
外地户籍的朋友，购买这种共有产权的住房，5年后当其转让后，或者购买商品房时，其不一定能够获得房价上涨所带来的增值收益。
关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》文件中有一条：共有产权保障住房由区住房保障机构回购的，回购价格为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。
也就是说，你以200万购入7成产权份额，5年后增值到280万；但是转出去，你只能拿到（200万+200万*基准利率）。
这样看来的话，购买共有产权住房仅仅是满足了居住需求，房价增值溢价收益，与购买人没有任何关系，所付出的存款
就像是存在银行的5年定期存款。
如果住房一直住下去，不转让，倒可以省去一笔租房的租金，解决子女的上学问题。但今后经济收入提高了后，想买商品房的话，只能享受到利息收入。
按照现在的定期利率计算，以存款利率相对较高的邮储银行为例，5年期的存款利率为4.1%，200万存5年，利息就是41万，保值都算不上。
3、从共有产权房的所在区域来看
房源渠道主要以郊区为主，而且许多位于交通不太便利、配套设施相对不足、商业氛围较淡的远郊，地段好的中心城区，共有产权房的数量极其有限，即使有的话，也会优先考虑本市户籍的居民。
综合以上分析，个人觉得共有产权房的推出数量毕竟不大，可供外省市户籍朋友选择的数量也不多，且他们买了共有产权后，无法和本地人享受房价上涨带来的溢价，所以购买积极性难以提高。
买房子，同样花掉一笔几百万的资金，与其买这种难以分享增值收益的房子，那倒不如去买面积相对小一点、地段相对好一点、配套相对完善一点的房子，毕竟，这种投资的性价比更高啊！
不过，上海对非本地户籍放开共有产权房的申请通道，至少释放了管理层的诚意，让那些在这座城市打拼的外地朋友，多少有点心理的慰籍。同时，多一种选择渠道，也或多或少地缓解了市场对楼市的焦虑情绪，或多或少地降低居民对房价的接受度，对稳定房价预期有少量的正向作用。
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