深圳这座神奇的城市，不到二百万套的商品房，硬是住下了二千多万的人口，从数据来看，深圳的商品房是挤得不能再挤了，可是真正了解过深圳的朋友们就会发现，大错特错！深圳近五成的人群住在一类叫“历史遗留违法建筑”里面。在深圳，大多数人约定俗成地称之为“小产权房”。
深圳小产权房由来已久了，也是属于城市进程中的历史产物，但在2013年后深圳狠狠地切断了所有的新增，现在市面上看到的所有小产权房都属于劫后余生的存在吧。
说到深圳的小产权房，就不得不提到沙井的小产权房了，在深圳的版图里，沙井早期属于乡下的位置，区域内厂房林立，环境复杂，十几年前大部份深圳人提到沙井都会摇头，那可是黑社会横行的是非之地呀。
随着深圳城市发展的推进，沙井终于迎来了属于它的荣光时刻，凭借沙井的区域位置，粤港澳大湾区的物理核心区域，近年来吸引了来自各方的关注，商品房遍地开花，旧改更新应接不暇，以海洋新城、会展新城、金蚝小镇、万丰海岸城、新桥东智创科技园等大型、超大型项目的带动下，沙井终于站上了大拇指的位置。
沙井的小产权房有几大现象：规模大、小区多、统建楼多、社区档次高、村村有自己的统建楼小区。
沙井地铁口附近的小产权楼盘
而随着商品房的价格上涨，其实小产权房也得到了相应的涨价空间，但因为市面上真正能够交易的都是一些二手业主，早期以较低的价格买了这里的房子，现在有人能出到心理预期的价格，也就会选择出手，这些业主一般分为几种：1、本地村民，早期村里分房时分得有多的，这么多年一直在收租，现在有新的资金用处，卖掉一些换取现金；2、早期在沙井购入的小业主们，它们早期提心吊胆地在沙井买了房，最简单的想法是有个地方住，不用租房看房东脸色，没曾想这么多年下来，不光赚到住，还能有一些房价的涨幅，有的选择去买商品房了，有的选择拿钱回老家了；3、还有一部分业主则是从商品房市场吃过甜头的投资者们，在市场上搜罗一些业主急卖的房子，买过来，租出去一段时间，再选择合适的价格卖掉。
到底现在沙井的小产权房市场如何呢？我从几个方面来带大家一起看看。
一、市场供应
总是会有客户电话咨询沙井小产权房，想买个房自己住，商品房太贵了之类的，可能没来过沙井的人都会以为沙井的小产权房房源会特别多，但真实的情况是怎样的呢？
沙井区域内大大小小有名有号的小产权房楼盘超过100个以上，还有很多小规模的没有统计在内，较大规模的（按小区住户1000户算）的就有十几个，包括盛芳园、麒麟名都、名豪丽城、城市丽都、学府花园、濠景城、恒基花园、共和花园、和盛花园等这些大型的村委统建楼社区，它们的共同特点就是规模大、小区配套好、位置成熟，当然现在价格也就不便宜了。而这样的小区，每个小区每个月平均不会超过5套房源出售。像盛芳园这样的社区，经过这么多年的交易和沉淀，很多的业主都是自住型，在非必要换房或资金周转的情况下，都不会考虑将房子转手，这也就造成了当下很多的小区供应量稀少的原因。
有部份小区成交会较活跃，一是因为小区前期购买的业主中投资型业主较多，小区还没有完成自住客户的填充，二是价格和周边相比应该还有一定的性价比，三方面是这个小区可能有较多的小户型，较适合过渡，不太适宜居家，从而不断有交易的存在。像濠景时代这样以小户型为主的小区。
当前，在沙井想选择一个合适的居家型小区，需要给一些时间，也会需要花费一定的精力，最好是持币待购，提前了解中意的小区及时下手。
沙井盛芳园小区的游泳池
二、客户来源
沙井小产权房的客户已经完成了从本地化向周边化转变的过程。
现在来沙井买小产权房的客户8成以上来自于深圳的宝安、南山、福田，而罗湖、盐田、龙岗选择沙井的暂时还不多，可以这些区域也会有一些类似房源选择，加上这些片区的商品房房价比西部相比，更有性价比，不用跋山涉水来西部买房的原因吧。
而这些客户里，基本上都是以自住需求为多，从日常所接待的客户中，南山客户对花园的自身要求较高，宝安的客户对是否有拆迁可能性比较关注，成交过的客户里也会有一些考虑暂时购置先出租，后期等地铁12号线通车后再搬过来住的现象。外地选择购买沙井小产权房的客户占比较少，一方面是对小产权房不了解，二是不实地看房，还是不能完全完成和业主的交易行为。
深圳地铁12号线通达沙井
而自从2.8新政之后，沙井小产权房的客户品质从年前普遍能够接受200至300万区间的存在，变成了100万出头到200万左右居多，一部份是因为年前新政没出来前，大家对2021年市场普遍看好，年前资金需要消化的原因，二方面，近期大额资金普遍在观望，而真正的刚需则不会考虑更多因素，住，才是第一需求。相信这种现象还会持续一段时间。
三、市场价格
相信这是很多朋友较为关心的部份，其实沙井小产权房这几年涨得也有一些，但综合来看的话，可以有几个方面的现象：
大社区，业主惜售，交易量少，溢价空间大；
中端社区，交易稳定，正常涨幅；
小规模社区，房源多，交易频，涨幅小。
大社区当前的成交价格已经有接近三万的存在了，不得不说业主的心态相当强势，对未来的期望太有信心了！而一般的中端社区，都已经走上了二字头，一般一套二房都在150-200万左右的价格了。而较低端一些的小区，可能是没有围合式小区，可能是独栋，可能是位置较偏僻一点，二房的总价应该都能达到100-150万左右。另外有一些城中村个体业主交易的房源，单价都会在一万多点，因为关注度小，所以价格幅度也就不大。
值得一提的是，关注沙井旧改的客户所能接受的价格已经超过了片区商品房备案价的存在，这不得不说是一个深圳的奇迹。
沙井–德馨花园 村委统建楼，村委签字盖章，可落深户 6栋花园小区房 距离地铁12号线蚝乡站300米
是目前沙井唯一一手村委统建楼在售，因其位置极佳，位于新沙天虹300米，沙井人民医院300米，沙井第七高级中学2500米，冠群实验学校1500米，穗莞深城际沙井西站500米，深圳国际会展中心2500米，海上田园2500米，故均价在2.4万左右一平
目前在售户型：两房两厅：91-96-99-105平 三房两厅：113-116-122，
这个楼盘是目前沙井为数不多的一手村委统建楼，村委签合同，村委盖章，最主要的是还可以落户哟（只要是深户）交通也特别便利，自住投资极佳。
四、未来
小产权房的存在，是属于城市化进程中的历史产物，成就了一部分人，也成就了一部分家庭，早期的深圳人基于”房住不炒“而选择在这片土地上安家乐业，而当前，片区将迎来一场全新的变革，旧改这股大潮将会滚裏着大家直往向前，而随着片区内的商品房项目越来越多，小产权房将会面临几种可能：旧改，容积率低或位置较好的地块会受到开发商青睐，从而有可能旧貌换新颜。整改，大部分小产权房不会纳入到旧改的范畴内，而受制于城市整体形象的推进要求，楼盘及周边环境将会得到全新的整改，居住环境将会全面升级，这也是对现在的业主们最好的回馈。
