■海珠区金沙花园,原来的服务店现在被物业公司收了回去,业主认为这里也是小区共有物业。
■金沙花园,小区多处物业被卖给私人,这里曾是社区的活动会所之一。
小区活动室、架空层、地下车库、菜市场、公共廊道产权归属?
小区共有物业与不动产登记之1
深读指引
免费使用了10多年的小区活动室,为何突然被私人购买?业委会用小区架空层内的空房子做办公室行不行?没有产权证的架空层与停车位到底属于谁?小区内未开业的菜市场、公共廊道等是不是开发商的物业,更换物管是否应该把这些地方纳入开发商投票面积?小区广场、架空层出租产生的收益是业主的还是开发商的……
小区公共区域产权不明,由此频繁引发业主、业委会与开发商及下属物业公司的纠纷矛盾,也导致业委会成立不断受阻。
今年8月,国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,不少业主及法律界人士希望明确小区公共区域的产权,将小区共有物业纳入不动产登记中,以避免此起彼伏、五花八门的各类纠纷,此举对完善不动产登记制度和落实《物权法》具有重要意义。
海珠区金沙花园
配套设施是业主的吗?
小区会所被卖给了私人
免费使用了10多年的小区会所,突然被私人购买。海珠区金沙花园业主怀疑是小区开发商和物管公司擅自改变规划,将公共物业私有化并变卖出去。
今年10月,海珠区金沙花园业主聘请了律师打官司,“准备追讨原本就属于业主的公共物业和收益。”
物业公司工作人员则表示,这些地方并非属于业主的产权,“这些业主的诉求莫名其妙,不是图纸上注明设施的东西就一定是业主的。”
官司起因在2012年12月,业主发现小区健身活动室大门上贴着物管的通知书和李某某的房产证,通知要求近期内撤出会所内所有物品,以配合新买家李某某装修。
业主黄女士拿出当年的开发商的广告称:“售楼时我们看得清清楚楚,张贴的小区配套说明这里是业主的活动场所,售楼广告上也说明是健身设施。出了这个事情后,我们也去查询了,当年房管部门并没有给开发商办房产证。”
业主到市规划局调查发现,在最初的《建设工程报建审核书》上显示“自编4-7号楼首层设商铺……自编10-12号楼首层设居委会、商铺等”,新快报记者看到这些文件上只是注明是“配套设施和服务场所”,但业主据此认为这是属于业主的公共物业。
根据业主到市房管局查出来的资料,新快报记者看到2012年9月登记的产权人李某某的房产证,上面写的“革新路119号102—104铺,”正是位于园区内4、5、6、7号楼首层,共占地近600平方米,曾经是小区业主健身会所的场地,如今大门紧锁,里面只剩两张乒乓球桌,业主张先生告诉记者,该处十多年来都是做健身房使用,“用电也一直是民用电,并不是商业用电,这说明这性质是社区活动场地,不是私人商业用地。”
业主区女士说,经过我们调查,目前金沙花园公共物业收益有停车场每月9万多元,广告费包括电梯广告费每月9000余元,两项收入每月共计约十万元。但各类收入用途物业公司都没有公示。
有业主气愤地表示:“电梯保修是公摊的,大楼电费是公摊的,还有停车场,物业公司就全部占收益为己有。”
白云区集贤苑教师新村
车库架空层产权是谁的?
业委会无处办公
广州市白云区集贤苑教师新村从首届业委会成立伊始,就与开发单位指派的物业公司因为业委会办公用房无着落、小区车库产权归属,一楼架空层与停车位产权归属等问题,产生了严重的矛盾。一位业委会负责人告诉新快报记者说,这些前后矛盾闹了5年,至今没有解决。
广州白云区集贤苑教师新村原是房改房,共有12栋楼1600户。新快报记者看到,在小区的集益街上,每隔两栋楼就有一个地下停车库,集康街有大面积的架空层,有些作停车库,有些空置着,有这么多的地方,但车辆还是横七竖八地停放在路边,令人费解。
早在2011年初,业主准备成立业委会,一位业主拿着当年保存的一份开发单位的公告介绍说:“从业委会筹备开始,这个开发建设单位和物业公司就非常不配合,他们拒绝参加业委会的选举。当业委会成立后,他们贴出公告说‘业委会成立未经我部门同意’,还要求物业公司不参加业委会组织的物业公司招聘工作。业委会要求物业公司提供办公场地也被拒绝。”
无奈业委会将架空层内一间没有上锁的小房子当成业委会的办公室,但立即遭到物业公司的驱逐。“门被踹开,桌子被掀翻,文件散落一地。”业主李先生回忆说,双方矛盾不断激化。
业委会曾多次向该小区的开发单位发函,要求其移交“集贤苑教师新村全部规划报建、验收文件;列出其在小区范围内的具体物业处所并提供合法有效的证明文件”。
但该小区的物业公司一位员工则表示:“我们的开发单位实际上就是小区内全部非住宅建筑的产权人。”但他一直没有出具相关的产权证明。而开发单位一位工作人员说:“我们现在早就不管这些事了,不方便接受采访。”
一位业主拿出当时开发单位贴出公告,上面写着:“小区的商铺、停车场是政府的物业,不是小区业主共有部分”,依据是“广州市国土房管局于2005年发出的《广州市房地产权属证明书》登字:924、218等文书,证明集贤苑教师新村的相关小区配套场地为政府物业”。
于是业主前往市政中心房管局办事窗口查询,都没查到上述产权信息。
“实际上,开发单位所称的权属证明是售房前的大确权文件,因为按照房屋的预售制度,没有大确权房子就不能卖。但房子一套套地卖出去后,包括公摊的面积也随着房子一起出售了,所以产权分割后,实际上大确权就失效了。”一位律师介绍说,“这就是双方都没有产权证的原因,这也导致了大家都来争这些地方的产权,由此引发了各种矛盾。”
新快报记者在现场看到,不少架空层空着,其中第7栋的架空层前半部分是停车库,后半部分提供给业主打麻将消遣之用。
▲因为产权纠纷,集贤苑的架空层停车位长期空置。 业主的小车只好横七竖八停在道路上。
■业主说根据规划,小区的红线一直延伸到马路,但开发商擅自更改规划,把这里变成了一家大商场的广场。
天河区半山雍景苑
更换物管未计算开发商所占物业?
新旧物管交接难
已经持续了大半年之久的天河区半山雍景苑物业公司招聘、新旧物业的交接冲突,至今非但没有得到解决,业委会与开发商各执一词闹上了法庭,双方矛盾处于胶着状态。
矛盾的关键点在于,开发商与业委会就更换物业公司的投票面积产生分歧,开发商认为自己的投票面积未被计算,而业委会则认为这些面积产权不明晰。
早在2013年4月,小区业委会以书面形式召开的业主大会中,737户业主中有469户同意通过招投标的方式选聘新的物业服务企业。于是小区业委会在网上发布物管招标公告,2013年7月28日公开投标,深圳市盛孚物业管理有限公司中标,但开发商属下的旧物管拒绝退出小区。
今年4月12日到13日,天河区半山雍景苑新旧物业公司两天的强行交接时间,把业委会与开发商及属下旧物管的矛盾推到了最高峰。开发商以业委会主持召开的业主大会通过招聘物业公司的投票过程中,未计算开发商所占物业的票权,且投票存在弄虚作假等行为,拒绝承认业委会更换物业公司的合法性。
但业委会认为,他们通知了开发商参与投票遭到拒绝,且开发商所指拥有产权的一些公共区间,包括一直未开业的菜市场、公共廊道等并不是开发商的物业,因为他们一直未能出具产权证。“开发商其实就是找各种理由拒绝交出物业管理权,这里的钱太好赚了。”业主王先生说。
业委会与开发商的物管公司签订为期两年的物业服务合同,在2012年3月30日到期,业委会于2013年9月8日通过公开投标选出深圳市盛孚物业管理有限公司,限其在10月1日前办理交接手续。“距今一年多了,物管仍未完成交接。”业委会成员黄女士说。
“4月12日,小区门口被物管和业主围得水泄不通,双方发生冲突,业委会要求旧物管撤场,旧物管则以程序不合法为由拒绝,并赶走了新物管。”一位业委会成员说。
“当天早上10点开始交接,盛孚的人到了,老物业公司不给他们进,双方僵持不下,我们街道要求开协调会议,派出所、房管局都来参加指导了。”五山街道的工作人员介绍说。“业主要求天河区房管局现场办公, 一直协调到13日凌晨没有结果。”
据当时在现场的业主透露,13日那天有十几个人冲进现场,冲散了正在要求政府解决问题的业主们,“把盛孚老总给围了,架出去了,中途有业主受伤了,老实说不算很激烈,业主一直都很理智。”
但不久,开发商以小区“业主”身份将业委会告上法庭,质疑业主大会对物管问题的投票弄虚作假,且不符合“双过半”,即业主投票人数和所占面积均需要过半的规定,即没有计算开发商所占面积的票权数,侵害了开发商的利益,要求核对全部选票,并撤销业主大会关于前期物业不再续约、选聘新物业的决议。
物管公司一位负责人表示:“我们曾对小区内737户业主进行了调查,在459户参加了调查的业主中,有93.87%的业主对旧物管的服务质量表示满意。”他说,其他的一切由法院判决说话。
五山街道办工作人员介绍说,业委会和物管双方各执一词,由于有官司在身,物管交接之事一度被搁置。市、区房管局给出的指导意见是“重新召开业主大会”,重新投票,但遭到业委会的拒绝,目前双方仍在胶着中。
东圃天成居
房管局为何为开发商办了
地下车库房产证?
业主镇守车库拒收费
位于天河区东圃一带的天成居就地下车库的产权问题,先是开发商起诉业主“侵占产权”,后来业主又行政诉讼当地房管局给开发商办了地下车库的房产证,官司还在进行之中。
今年8月1日,天成居一群业主们围坐在小区门口“严阵以待”,因为有新的物业公司 “扬言说今天带人过来开始对地下停车场收费”,小区实行“自治”不到一年,又因车库问题“起风波”了。
天成居建成于2001年,原本是开发商分配给属下退休员工的房改房,后来新建了商品房,还增加了一个地下车库,“地下车库的房产证开发商是2012年才办下来的。”一位现任物业公司的员工说:“但我们没有管理车库,车库还是原来的物业公司替开发商管理。”
原物业公司的一位工作人员说:“明明我们办了产权证,为什么不让我们管理?这里的业主也不能这么不讲理吧。”
但业主谭先生拿出一份复印的“规划验收合格证”说:“我们买楼的时候,在规划验收合格证上注明了地下停车室是属于配套设施。其二是在原来的预售楼证上,也没有地下车库的预售证明,法院已经中止了开发商对我们的诉讼。”
但去年8月份开发商就换了一个新的物业公司过来接手天成居的管理,签了两年的合同。一位业主介绍,原来的旭升物业说无法经营下去,从去年9月份就没再管住宅了,但却一直霸占着小区的地下停车库和物业办公室,拦着进来的车辆强硬收费。
于是从去年10月1日起,天成居开始了在业主大会上“双过半”通过的“自治”管理,成立了“临时管理委员会”,业委会也在积极筹备中。
谭先生说,“现在我们业主的车都停在下面,是自愿交的安保费用,我们跟街道办、派出所都沟通过了;管理费也是我们在收,请了7个保安和3个清洁工,之前拖欠的垃圾费、水电费、电梯维护费都是凑钱来交,如今还能盈余4万多。”
“没想到前几天去了街道开协调会议,说有开发商的人过来,他们扬言说今天带人过来开始对地下停车场收费,说来硬的了。”
这对天成居的业主来说无疑又是一场变故,“搞得我们心里都很紧张。无论哪个物业公司进来,都是以营利为目的的,而我们自治是为了我们自己。”
员村天一庄
大片公共物业没有产权证
业委会选举投票面积未过半?
12月15日上午,天一庄小区的开发商诉业委会筹备组成员一案在广州市天河区法院开庭。今年10月16日,天河员村天一庄的业主委员会筹备组成员收到了天河区法院寄来的诉讼书,开发商起诉了业委会筹备组的各位成员,理由是在2012年成立首届业主大会及投票的过程中违法,侵害业主权益,请求撤销业主大会上作出的通过《业主大会议事规则》和《业主公约》的决定。
“实际上,矛盾的起因在于双方对大面积公共物业的争夺。”业委会筹备组李先生表示,矛盾如此激烈,主要是小区有大片的公共面积产权未明,业主与开发商都宣称对此拥有产权,而谁也没有拿到产权证。
对于天一庄的纠纷,街道办工作人员表示不好表态,既然已经闹到了法庭,最好等待法院的判决。
天一庄小区业委会筹备组于2012年7月召开首届业主大会,于12月17日公开唱票,小区共有1500多户业主,发出表决票1253张,收回1134张,共有1118票赞成《业主大会议事规则》《业主公约》。事后有业主称发现自己“被投票”,去街道举报投诉。“这些投诉信都成了开发商告业委会筹备组的证据。”
走进天一庄,小区紧邻家乐福超市,在业主出具的红线图上,超市门前的广场延伸至天桥脚也标注在天一庄的“红线图”上。如今广场上有20间商铺,有业主介绍说,每月每铺的租金至少7000元,还有家乐福每年的租金,业主说,这些收入都进入了开发商囊中。
记者看见小区恒隆街39号的架空层里挂出了几件衣服,周围的架空层都被围蔽起来,业主说这些地方“用作员工宿舍或者出租”;35号楼上原本是员村山顶文化站,新快报记者上去发现里面还有某间教育培训中心,占地约400平方米,设施完备。
筹备组成员袁先生介绍说,尽管71.76%的业主对《业主大会议事规则》《业主公约》投了赞成票,但是这一结果遭到开发商和街道办的拒绝,业委会迟迟未能成立。其中一个理由就是投赞成票的面积,未达到建筑物总面积的一半。
“其中房管局公布验收的面积为平方米,未确权面积13046平方米。”袁先生说,业主查册认为,验收面积并非全部属于业主的专有部分面积,不应全部计入建筑总面积。由于都没有进行产权登记,双方仍在僵持。
开发商一位负责人愤怒地对新快报记者说:“筹备组有些人胡说我们在超市门前的广场收租金,把架空层改成酒店,想用公共物业开酒店,侵占业主利益,我告诉你们,我们没有。都是筹备组有些人放屁!”
